После проведения редакцией "АГТ" "Прямой линии" по вопросам нового жилищного законодательства поступило еще несколько вопросов по этой теме.
На заданные читателями дополнительные вопросы мы вновь попросили ответить директора "Жилтреста" Г.В. САРУХАНЯНА.


ПРАВА ЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ?
"По квартирам нашего дома №15 по ул. Гагарина недавно ходила женщина от имени управляющей компании с предложением к жильцам подписать договоры на техническое обслуживание дома. Некоторые подписывали. Я - не подписала, но договор попросила мне оставить для ознакомления. Прочитала, и у меня возникли сомнения. И теперь волнуюсь. Вдруг выбор управляющей компании состоится без учета моего мнения?

Хочу спросить:
Правильно ли действует компания, совершая поквартирный обход? Сколько людей должны подписать договор, чтобы выбор управляющей компании состоялся? Что будет, если я не подпишу договор?
Татьяна Леонидовна".

- В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации содержится перечень вопросов, относящихся исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К таковым относится выбор способа управления многоквартирным домом. Согласно статьи 161 ЖК собственники жилья должны выбрать один из трех способов управления домом. Вам предлагают выбрать третий способ - управление через управляющую компанию. Проведение собрания - первое и обязательное условие. Только оно может сказать - организует дом ТСЖ или выбирает и нанимает управляющую компанию.

Инициатором проведения собрания может выступить любой собственник жилья (один, несколько - как угодно, но именно собственник, а не представитель управляющей компании). К собственнику относится и администрация района, которая представляет интересы жильцов неприватизированных квартир.
Управляющая компания вправе предложить себя на рынке жилищных услуг, познакомить с тем же рабочим вариантом договора, но вопрос о выборе способа управления и конкретной компании решается на общем собрании.
Решение считается принятым, если за него проголосовали 51% собственников помещений. Остальным придется подчиниться, но если они считают, что решение принято с нарушением законодательства, любой несогласный может оспорить его в судебном порядке.

В вашем случае компания, видимо, выбрала заочный способ проведения общего собрания. И все же необходимо соблюдать законодательство: сначала ознакомить всех собственников с повесткой дня собрания, в которой должны содержаться и выбор варианта способа управления, и предлагаемые тарифы, и сроки действия договора, и т.д. После ознакомления голосование может быть проведено не раньше, чем через 10 дней. Потом, на основании голосования, оформляется протокол, решение собрания, с которым должны ознакомиться все остальные жильцы. После этого в течение 30 дней заключается договор управления со всеми собственниками, и решение только после этого вступает в силу и обязательно для всех проживающих.


СОБСТВЕННИК И ЕГО ДОЛЯ
"Кто является собственником помещения, и каковы его права при проведении общего собрания жильцов?".
- Собственник помещение - это человек, который участвовал в приватизации жилого помещения со своей долей, что зафиксировано в свидетельстве о владении, выданном Центром регистрации недвижимости.
Предположим, вы и ваша жена приватизировали квартиру с долями: 2/3 - вам; 1/3 - вашей жене. Площадь квартиры - 60 квадратных метров, а площадь всего дома - 1000 квадратных метров. Значит, ваша квартира, площадью 60 кв.м., занимает 6% от общей площади дома. Это значит, что на общем собрании собственников дома ваши с женой голоса составят 6%: 4% - ваши, 2%. - вашей жены. Если у вас, предположим, есть сын, который не участвовал в приватизации, то он не голосует.
Если в доме 40% (30%, 10%) жилой площади не приватизировано, то за них голосует администрация района (ее представитель с доверенностью), которой принадлежат 40% (30, 10) голосов.

"КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ" И "КОММУНАЛЬНЫЙ РЕСУРС"
"Какими отношениями связаны между собой ресурсоснабжающие организации ("Тепловые сети", "Водоканал", "Горэлектросеть" и др.) и граждане - потребители коммунальных услуг в том случае, если дом обслуживает управляющая компания?".
- Исходя из действующего законодательства, ресурсоснабжающие предприятия и потребители коммунальных услуг менее всего связаны между собой какими либо отношениями. Граждане платят управляющей организации за коммунальные услуги, а управляющие организации в свою очередь покупают у ресурсоснабжающих предприятий ресурс.

Постановление Правительства №307 от 23.05.2006г. разводят эти два понятия - "коммунальные услуги" и "коммунальный ресурс". Поэтому надо рассматривать отношения между ресурсоснабжающими организациями и управляющими организациями, управляющими организациями и потребителями коммунальных услуг (гражданами) отдельно.

В первой ситуации отношения строятся на основе договоров купли-продажи соответствующих видов ресурсов, а во втором случае отношения могут выстраиваться, например, в рамках договора управления многоквартирным жилым домом, предусмотренным ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Так как пока в нашем городе управляющие организации не выбраны, то ресурсоснабжающие предприятия поставляют ресурсы гражданам напрямую.

Но некоторые граждане самовольно, не выбрав способ управления (хотя бы "непосредственный") начали устанавливать тепловые счетчики на дом или на подъезд. Это неправильно и незаконно, так как непонятно, кто покупает ресурс и разделяет коммунальную услугу на жителей, то есть, кто управляет домом. А управление по подъездам вообще незаконно.
Записала В. ПЕШКОВА.