- К сожалению, работа идет медленно. И мы хотели бы сподвигнуть жильцов тех домов, где пока так и не заключены договора на обслуживание, быстрее сделать этот шаг. Почему? И какова предыстория вопроса?
Когда создавалось МУП АДЖУ (это было 1 сентября 2007 года), то сразу же был заключен договор на обслуживание домов между нашей компанией и бывшим муниципальным предприятием «Жилищный трест». Все ранее обслуживавшиеся «Жилтрестом» дома «автоматически» перешли к АДЖУ. Прошло время, и с точки зрения юридической теперь этот договор ничтожен, поскольку только сами жители, а не ранее обслуживающая их компания, могут заключить подобный договор.
- Жильцы приобретают большие права в этой схеме управления их жилищем. - Это верно. Как верно и то, что раньше ничего подобного не было. Раньше вообще не было такого понятия - выбор управляющей компании. «Жилтрест» обслуживал эти дома, потому что других подобных предприятий просто не существовало. Теперь все иначе. Предприятий, готовых работать на ниве обслуживания жилья, много, и будет еще больше, я думаю.
Закон требует выбрать управляющую компанию, и сделать это должны сами жители того или иного дома, других вариантов не предусмотрено. Законодательство установило срок, к которому жители должны были определиться со способом управления, этот срок истек 1 мая. И после 1 мая наша компания могла вообще прекратить обслуживание домов, жители которых не определились, как будут строить взаимоотношения с обслуживающими их дом организациями, и не заключили договоров с АДЖУ. И только для того, чтобы не случилось какого-нибудь «ЧП», мы продолжали, что называется, по инерции обслуживать такие дома.
Но теперь все: недавно посетивший город Александров заместитель главы администрации Владимирской области Е.Карпов потребовал, чтобы эти взаимоотношения строились на основе закона. Тем более что и срок действия договора на обслуживание всех домов, подписанного между «Жилтрестом» и АДЖУ, заканчивается 31 августа 2008 года.
То есть, с 1 сентября у АДЖУ нет вообще никаких полномочий.
- Но договоров между АДЖУ и большинством жильцов домов так и нет? - Нет. На сегодняшний день жители 184-х домов заключили договора с МУП АДЖУ. Эти дома, кстати, в соответствии с законом, мы и обязаны обслуживать в первую очередь. Остальные 494 дома находятся в «подвешенном» состоянии, и что с ними будет, не известно.
- Сколько всего в нашем городе многоквартирных домов? - Единого мнения на этот счет нет. По данным администрации города, в Александрове 840 многоквартирных домов. По нашим данным - их 680. И такое разночтение объясняется просто. Что вообще подразумевать под многоквартирным домов? По Жилищному кодексу РФ, многоквартирными домами считаются все дома, имеющие 2 и более квартир.
В любом случае, арифметика тут простоя. 184 дома подписали договора с АДЖУ, 20-25 домов с ООО «Жилтрест» (директор Л.Коженкова) (не путать с ранее обанкротившимся муниципальным предприятием «Жилищный трест»), 7 домов с «Алдегой» (директор Д.Кузнецов) и 1 дом - с «Александровстроем» (директор В.Басов).
Какая бы цифра ни считалась правильной, тех домов, жильцы которых так пока и не определились с управляющей компанией, очень много. Причем, вот что интересно. В числе наших 184-х домов большую часть составляют еще вполне приличные по техническому состоянию 5-этажные дома. А в числе тех домов, где жители никак не определятся, много 3-х и 2-этажных домов, в большей части которых жители даже собственниками квартир не являются, потому что не приватизировали их (собственниками этих домов является Совет народных депутатов Александровского района). Как правило, это «запущенные» дома, ремонт в них не делался очень давно.
- В этом огромный недостаток нынешней реформы системы ЖКХ. - Смотрите, что получается. Жители таких домов приходят к нам и говорят, что хотели бы заключить договор с нашей компанией, но им принадлежат только 20-30 процентов жилплощади дома, остальные квартиры не приватизированы. И путь тут один: Совет народных депутатов должен определить способ управления этими домами.
- Ну, а пока?.. - А пока жильцы этих домов должны понимать, в каком положении оказались.
Что это за 2-х и 3-этажные дома? Повторяюсь: это, главным образом, очень сложные дома. Им по 40-50 лет. За техническое обслуживание жильцы платят «копейки», а процент износа жилья составляет 60-70-80, а то и все 90 процентов! Даже если жители заключат с нами договора, АДЖУ будет сложно вернуть их в нормальное состояние.
- То есть, они заранее попали в бесперспективные? - Я посмотрел данные по одному из домов. Денег все жильцы такого дома собирают около одной тысячи рублей в месяц, а просят отремонтировать крышу, на что потребуется тысяч 300-400. Как быть с такими домами, которые не ремонтировались не то что годами, а десятилетиями?! Ответ есть, о нем я скажу чуть позже.
Еще одно обстоятельство. По закону, с 1 сентября АДЖУ не имеет право обслуживать такие дома. Они должны определиться сами. Заместитель главы администрации Владимирской области Е.Карпов напомнил нам об этом еще раз во время последнего приезда в Александров..
- Что говорят жители на собраниях, которые, как известно, в настоящее время в большом числе проходят во многих домах? - Жители в общей своей массе относятся к реформе ЖКХ очень инертно. Как было в советские времена, так и теперь. Они считают: все равно, мол, дом без тепла, без воды и без света не оставят. Пофигизм, что называется, полный. И никак до многих из них не дойдет, что раньше за все отвечало государство, теперь же его роль изменилась. У нас теперь рыночная экономика. И ставится цель научить жильцов в условиях рыночной экономики, когда за все приходится платить, самим управлять собственным имуществом. Так живет весь остальной мир.
И вот пример, как этим своим имуществом управляют жильцы одного из домов микрорайона ЦРММ (ул.Юбилейная, дом N4, корпус 2). Договор с АДЖУ не заключили. Вообще ни с кем не заключили договор. И вдруг у них прорвало трубу. Конечно, наша аварийная служба приехала, но только для того, чтобы закрыть вентиль, чтобы вода не хлестала вокруг. И дом остался «на сухом пайке».
Ремонтировать водопровод мы не можем, поскольку нет оснований для этого: ни договора, ни внесенных жильцами денег. Естественно, начались звонки. Но мы же не вправе заставить рабочих АДЖУ трудиться бесплатно?!
Иногда на собраниях спрашивают: за что жильцы платят? За то и платят, чтобы не было аварий. Если нет аварий в доме, значит, система работает, выходит, заплатили не напрасно. Но разве каждому объяснишь?..
Приведу еще один пример. Опрессовка одной только секции отопления многоэтажного дома обходится в 288 тысяч рублей (если ее делать по всем канонам). То есть, за один многоквартирный дом придется заплатить 700-800 тысяч рублей. А теперь посмотрите, сколько платят жители: примерно по 10 рублей за каждый квадратный метр в месяц. И это «сущие копейки», как говорится в одном рекламном ролике. Мы подбили итог, оказалось, что за обслуживание жилого фонда надо брать не по 10, а по 20-25 рублей с одного квадратного метра жилья.
- Так можно дойти до совершенно неподъемных для большинства жителей тарифов. Есть ли возможность, не повышая расценки, улучшить качество жилищного фонда? - Есть. Можно взять опыт соседей из Юрьев-Польского. Недавно наши специалисты, и я в том числе, ездили к соседям. Увидели много интересного. Что бросилось в глаза в первую очередь? То, например, к чему мы еще пока не пришли. В Юрьев-Польском взимают плату на содержание жилья не только с жильцов, но и с бизнесменов, имеющих на первых этажах жилых домов магазины (которые были квартирами, но после переводы помещения из жилого в нежилое их владельцы почему-то перестали платить за содержание). Но, как известно, большая часть затрат на содержание какого-либо дома приходится на ремонт крыш и замену труб в подвалах. С точки зрения общего имущества, правильней будет, если наши предприниматели, как и в Юрьев-Польском, станут платить свою долю за содержание дома.
Сейчас в Александрове стало практикой покупать квартиры первых этажей и превращать их в магазины и кафе. И правильно. Но платить за содержание домов такие предприниматели все равно должны. В целом по нашему городу подобных выпадающих доходов набегает около одного миллиона рублей в месяц. Для сравнения: этих денег хватит на ремонт кровли одного многоэтажного дома.
- В Юрьев-Польском уже включают эти суммы в счета предпринимателей. - Включают. В Юрьев-Польском пошли еще дальше. Там и тариф выше, чем у нас в Александрове: вместо 10 рублей 14 копеек - 13 рублей 26 копеек. Но в него уже включается и плата за капитальный ремонт. Те, кто приватизировал собственные квартиры, оплачивают выставленную им сумму полностью, а если квартира осталась в муниципальной собственности, то примерно 8 рублей жители платят за содержание дома, а остальную часть (примерно 5 рублей) погашает бюджет. И, представьте себе, у них нет ни одной протекающей крыши и ни одного подвала, где был бы непорядок!
Да у них многое уже переведено на современные рельсы. Будто побывали в другом государстве. Мы сидели с директором предприятия 3 часа, за это время не раздалось ни одного звона, не было ни одного посетителя! А у нас?! Каждое утро меня встречает очередь. И у каждого текут крыши, подвалы, стояки...
Знаете ли Вы, например, что в Юрьев-Польском в главной управляющей компании работают 30 человек (а у нас в АДЖУ 420). И эти 30 сотрудников управляют. А работы по ремонту ведут многочисленные мелкие частные предприятия, эффективность которых намного выше, чем в муниципальных предприятиях.
На мой главный вопрос, как это достигается, директором были приведены только две (но какие?!) цифры. В течение года эта компания выполнила текущего ремонта на 2 миллиона рублей, а капитального ремонта на 18 миллионов. Там давно поняли, что лучше крышу сделать один раз капитально, и 15-20 лет о ней не думать, чем латать и латать одни и те же дома.
- Из всего, о чем мы только что говорили, мне больше всего не дает покоя информация о том, что старые дома, износ которых приближается к критическому, просто не на что капитально ремонтировать. Именно из таких домов основной вал жалоб в редакционной почте «Делового Александрова». - Я могу привести такие данные. Те дома, с которыми АДЖУ уже заключило договора, приносят на наши счета столько же, сколько будут приносить все остальные дома, жильцы которых не заключили договора, хотя их почти в 3 раза больше. В старых домах люди платят меньше, а проблем в таких домах, как правило, куда больше.
- То есть, АДЖУ выгоднее не брать на обслуживание огромную часть городского жилищного фонда? - Представьте себе! Но мы на это не пойдем никогда. Пренебрегать нуждами жителей нашего города мы просто не можем. Но есть в этом еще и некоторая логика. На нее нас ориентирует правительство Российской Федерации. Создан Фонд стабилизации ЖКХ, который доступен только тем населенным пунктам, где большей частью уже сумели определиться с управляющими компаниями, где созданы Товарищества собственников жилья (ТСЖ).
И мы сейчас проводим по 20-30 собраний в неделю. Хотели бы нарастить темпы, но не хватает сил. Каждое собрание начинается после 18.00 часов. В течение часа люди обычно только кричат. И лишь выплеснув негативные эмоции, начинают рассуждать здраво.
С нашей стороны участвуют все, кто нужен: юрист, техники, все службы. Думаем, что в ближайшее время все формальности, необходимые для заключения договоров, будут соблюдены, и тогда нам откроется дорога к Фонду стабилизации ЖКХ, чтобы добиться лучшего для наших жителей. Ведь это и в наших (компании АДЖУ) интересах.
Статистика говорит, что объемы работ, которые сейчас выполняет АДЖУ, никогда ранее даже и не снились нашему предшественнику (МУП «Жилищный трест»). Такого финансирования не было никогда. Нашим делам очень много времени и сил посвящает глава города Г.Симин. Геннадий Константинович требует непременно нарастить число договоров, чтобы войти в Федеральную программу стабилизации ЖКХ, и улучшить состояние жилищного фонда.
- Кстати, Андрей Николаевич, на днях в редакцию «Делового Александрова» пришло письмо от жительницы дома N 14 по улице Институтской, в котором пишется, что жильцам давно обещано, что весной 2008 года будет отремонтирована отмостка вокруг дома, засыпан приямок, проведен косметический ремонт подъездов. Правда, они тут пишут, что договор с АДЖУ заключили только 15 августа 2008 года. - По этой причине работы и не делались. Но, в любом случае, если АДЖУ что-то не успеет закончить, мы дадим жильцам полную калькуляцию, и ни один уплаченный ими рубль не пропадет.
Очень скоро жильцы почувствуют на себе, каково это, управлять собственным домом. Пример Юрьев-Польского показывает, насколько охотно жильцы занимаются этой работой. Причем, как и у нас, там имеются старшие по домам (или коменданты, как они назвали), которые ведут эту работу бесплатно, по собственной инициативе, и как ведут!
И наоборот. Если жильцы какого-либо дома так и не определятся с управляющей компанией, они рискуют остаться один на один со своими проблемами. Страшно представить, как эти люди станут жить после 1 сентября, когда мы прекратим оказывать услуги всем, кто не заключил договора. Что если, к примеру, доживут они до зимы, а в самый лютый мороз вдруг лопнет труба отопления. Это же техногенная катастрофа!..
- Давайте, не будем об ужасах. Лучше нарисуем продолжение нашего разговора оптимистическим. - Но для этого жильцам оставшихся пятисот домов следует определиться с управляющей компанией и заключить договор. Только тогда у жильцов будут какие-то перспективы. Если этого не понять даже сейчас, то такие люди останутся в прошлом навсегда.
- Как наш Александров выглядит в сравнении с другими городами Владимирской области? Ну, то что Юрьев-Польской лучше всех, это понятно. А хуже всех дела у кого? - Плохо движется эта работа в Гусе-Хрустальном, в Муроме, в других городах Владимирщины. Мы не одиноки. Зато, если сумеем выполнить все условия для вхождения в Программу стабилизации ЖКХ, которая определена 185-м Федеральным законом, дело сразу же двинется. И к тому же нет у нас иного пути. Потому что, как правильно замечают некоторые жители на собраниях, если в течение 30-ти или даже в течение 50-ти лет в их домах «ничего не делалось», то никакие бюджетные средства уже не помогут. Ни один бюджет таких нагрузок просто не вынесет. Выход один: вхождение в Федеральную программу стабилизации жилищно-коммунального хозяйства. Федеральный бюджет готов дать такие средства, но надо доказать, что мы настолько организованны, что сумеем потратить большие деньги с пользой. Эти семена должны упасть на подготовленную почву!
В Москве, между прочим, жители пошли еще дальше. Там даже зарабатывают деньги на ремонтные работы и на благоустройство. Сдают подвалы под склады, например. И этих денег хватает на прекрасное содержание жилья. Или размещают рекламу на фасадах (тоже за хорошие деньги). Как только люди начнут управлять своим домом, у них могут появиться самые разные идеи, поверьте!
- Спасибо, Андрей Николаевич, за весьма полезное для наших читателей интервью. В.ДЕМЬЯНЕНКО
