ЧТО ПОКАЗАЛ ВЫБОРОЧНЫЙ АНАЛИЗ?

Вспышками на коммунальном фронте никого не удивишь. Одна из них, долгое время будоражащая умы горожан касалась договора управления многоквартирными домами, созданного и распространенного по домам новоиспеченной и большинству неизвестной компанией ООО «УК АДЖУ». Те, кто его читали – дивились, недоумевали и задавали множество вопросов (в администрацию, в прокуратуру и т.д.), кто не читали - подписывали. Несколько публикаций прошли по этому поводу и в нашей газете. В них, что ни предложение, то вопрос о законности – незаконности того или иного пункта. Ответов мы, к сожалению, не дождались, но тему не забыли. И сделать хотя бы краткий выборочный анализ нарушений (если они есть) действующего законодательства в договоре управления многоквартирным домом ООО «УК АДЖУ» попросили юриста, заведующего информационно- правовым отделом районного Совета ветеранов войны и труда Виктора Ивановича САВИЧЕВА, известного читателям по многим его статьям в нашей газете.

Краткий экскурс по договору получился довольно солидным, но В.И. Савичев просил подчеркнуть, что анализ не полный, выборочный.

Итак, читаем договор…
П. 1.1 «Договор заключен между двумя сторонами: собственники помещений…».
- Договор заключается не с собственниками помещений, а с каждым собственником - ст.162 ч.1 Жилкодекса РФ, - комментирует В.И. Савичев.

П.3.4 «Перечни работ по капитальному ремонту Общего имущества и условия их выполнения оформляются приложениями либо иными дополнениями к настоящему договору».
- Перечень работ по капитальному ремонту не указывается в управляющем договоре. Условия выполнения капремонта указаны в ч.2 ст.158 ЖК РФ.

П. 3.5 «Перечень коммунальных услуг… в тексте договора не указывается».
- Перечень коммунальных услуг обязательно определяется в договоре - п.2, ч.3, ст.162 ЖК РФ, ст.49 Правил предоставления коммунальных услуг.

П. 5.2 – 5.3 «Управляющая организация обязана уведомить Собственников и Нанимателей … о том, какую информацию, когда и куда Собственники и Наниматели должны ей предоставлять…». «… Собственники обязаны своевременно предоставлять показания индивидуальных приборов учета потребления услуги … в Управляющую организацию».
- Информацию об объеме потребления коммунальных ресурсов собирает УК. Глава 3 Правил предоставления коммунальных услуг.

П. 5.4 «Допускается заключение Управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией договора … и ресурсоснабжающая организация несет ответственность за расчет потребления…».
- Заключение договора Управляющей организации с ресурсоснабжающей организацией не освобождает УК от обязанностей Исполнителя коммунальных услуг.Ст.49, пункт. Ж ППКУ (Пост. Пр.РФ № 307-2006г.), Письмо Минфина РФ от 11.08.2009г. № 03-03-09/126, Письмо Минрегиона РФ от 20.03.2007г. № 4989-СК/07.

П. 5.5 «Перечень, объем и качество предоставляемых коммунальных услуг ограничиваются степенью благоустройства многоквартирного дома(наличием и техническим состоянием ... инженерных систем) …, наличием и качеством поставки коммунальных ресурсов ресурсоснабжающими организациями на вводы в дом…».
- За объем и качество коммунальных услуг ответственность несет УК. Ст. 49, п.А.Б ППКУ, Пост. ФАС СКО от 02.06.2009г. № А53-22943/2008-С4-4.

П. 6.4 - 6.7 «Цена услуг по управлению Управляющей организацией устанавливается в размере 25% от установленного настоящим договором … размера платы за содержание и текущий ремонт …». «Цена работ и услуг … автоматически индексируются на величину коэффициента-дефлятора, учитывающего изменения потребительских цен…».
- Цена услуг по договору принимается решением собрания собственников. Никакая автоматическая индексация с учетом уровня потребительских цен законом не предусмотрена. При необходимости учитывается уровень инфляции, утвержденный Госдумой РФ.

П. 6.8 «Информирование Собственников и нанимателей об изменении размеры платы … производится Управляющей организацией … не позднее, чем за один день до даты представления платежных документов …».
- Информирование собственников и нанимателей об изменении размера оплаты производится письменно за 30 дней, а не за 1 день. Ст.42 ППКУ.

П. 7.7 «Цена устранения неисправностей и аварий на общем имуществе … определяются Управляющей организацией самостоятельно … с включением в цену работ рентабельности, определяемой в соответствии с Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве от 28.02.2001 № 15… не менее двадцатипроцентной рентабельности».
- Для устранения аварий предусмотрена 25% рентабельность со ссылкой на Постановление Госстроя России № 15-2001 г., когда оно изменено и дополнено Постановлением Росстроя № АП-5536/06-2004 г. и введением понижающего коэффициента 0,9 Пост. Госстроя № Н3-6292/10. Аварии устраняет служба АДС (Аварийно-диспетчерская служба), а за разъездной характер службы 25% рентабельность не предусмотрена.

П. 7.8 (14.2.4.4). «При явной недостаточности средств в накопительном резерве дома для оплаты устранения неисправности или аварии на Общедомово имуществе, устранение … производится после накопления необходимой суммы…».
- УК заключает договор на содержание и ремонт общего имущества. Требования к его содержанию определены в Главе 2 Правил содержания общего имущества (Пост. Пр. № 491-2006 г.) и не могут определяться неким «накопительным резервом».

П. 8.1. - 8.3 «Плата по договору вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем». «…на основании платежных документов, предоставляемых Управляеющей организацией не позднее 9-го числа месяца».
- Такая дискриминация жителей предусматривает начисление пени за несвоевременную уплату услуг.

П. 9.3.3 «Собственники вправе … коллективно (10% и более от общего числа Собственников) либо Старшим по дому выдвигать свои пожелания … об изменения перечня, периодичности, объемов оказываемых услуг … для последующего рассмотрения их на Общем собрании».
- Созывать общее собрание для изменения перечня, периодичности и объема услуг может каждый собственник, а не 10% собственников. Ч.2, ст.45 Жилкодекса РФ.

П. 9.5.4 - 9.5.4-1 «При наличии в помещении(ях) Собственника (Нанимателя) индивидуальных приборах учета, не позднее 23 числа текущего месяца письменно предоставлять Управляющей организации их показания…».
- Снимать показания индивидуальных приборов учета, особенно до 23 числа,
обязанность УК. Глава 3 ППКУ.

П. 9.5.7 «Каждый из Собственников обязан … устранять засоры (промывать) приборы отопления в своем помещении… лично либо нанимать…».
- Возлагать на собственника обязанность промывать приборы отопления – откровенная глупость и некомпетентность УК. Система отопления дома входит в состав общего имущества и ответственность за него несет УК. Глава 1, часть 1, пункт 6 ПСОИ.

П. 9.5.8 - 9.5.9 «… предоставлять представителям Управляющей организации беспрепятственный доступ к находящимся в его помещении общим конструктивным элементам и инженерным системам. При непредставлении … возмещать в полном объеме все убытки…». «Обеспечить круглосуточный беспрепятственный доступ … к индивидуальным приборам учета … для проверки их исправности и показаний…».
- Беспрепятственный доступ в квартиру и угроза возмещения убытков противоречит с. 50, п. Б; ст. 52. п. Д, Е. ППКУ. Требуется согласование с собственником. Проверка индивидуальных приборов учета осуществляется 1 раз в 6 месяцев.

В договоре не предусмотрена компенсация расходов граждан на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (льготы), предусмотренная ст.160 Жилкодекса РФ.

В главе 10 «Старший по дому»:

- права и обязанности действующим законодательством не определены.
- четкий перечень полномочий должно определить собрание.
- не может выполнять полномочия, возложенные ЖК РФ на общее собрание.
- только при непосредственном способе управления допускается, для взаимоотношений с третьими лицами, выбор, на общем собрании, лица, не проживающего в данном доме.
- оплату услуг старшего по дому может определить УК, общее собрание собственников через УК, или совместное решение УК и собственников.
- деятельность старшего осуществляется совместно с УК, но не в ущерб интересам собственников и нанимателей.
- за нарушение, или ограничение законных прав и интересов собственников и нанимателей старший по дому подлежит гражданско-правовой, административной, или уголовной ответственности.

Пунктом 12.4 УК освободила себя от ежегодного отчета перед собственниками. Ч. 11,ст.162 ЖК РФ предусматривает такой отчет.

Пунктом 13.4 вся ответственность за ущерб, в случае протечек внутри квартиры, возложена на собственника. Но если авария произошла на общем имуществе дома, то ущерб возмещается УК, если она не докажет прямую вину собственника.

Пунктом 13.5.4 УК освобождает себя от передачи ей полномочий по регистрационному учету, если договором не будет предусмотрена цена услуги. Но согласно Ст. 3 Закона РФ « О праве граждан РФ на свободу передвижения…», Приказа ФМС РФ № 208 от 20.09.2007г., Письма ФА по строительству и ЖКХ от 22.09.2004г. № ЮТ-4712/03 такие полномочия передаются собственниками УК и осуществляются бесплатно.

Управляющая компания пунктом 13.7.3 договора освобождает себя от ответственности за недостаточное качество коммунальных ресурсов в случае износа инженерных коммуникаций и иного оборудования дома. Но Ст.24, 27 ПСОИ предусматривают при начале исполнения договора наличие актов осмотра инженерных коммуникаций и т.п. и ответственность за дальнейшее их состояние.

Пунктом 13.9.3 УК освобождает себя от обязательств в случае неуплаты за услуги 25% собственников. Действующее законодательство предусматривает гражданско-правовую ответственность каждого собственника и нанимателя, но не коллективную.

Не в свою компетенцию вмешивается управляющая компания пунктом 13.10.1 УК не имеет законного права указывать, как должен поступать наниматель муниципального жилья, прописывая меры воздействия на нанимателя – должника вплоть до выселения его без предоставления другого жилого помещения.

Пункт 14.5.2 содержит перечень работ, входящих в капитальный ремонт дома, в числе которых ремонт, реконструкция или замена общедомового имущества стоимостью более 50000 рублей. Этот же перечень указан в Приказе Росстроя РФ № 170, но никаких 50000 рублей там нет.

В п. 14.8 расписан порядок приостановления услуг должнику, но некоторые его подпункты противоречат Главе 10 ст.79-86 ППКУ, где этот порядок содержится. Ст. 86 п. А запрещает повреждение общего имущества дома при приостановлении предоставления коммунальных услуг. (УК пунктом 14.8.2.1 договора предлагает резать кабели и т.п.). Управляющая компания предлагает судебные иски по месту нахождения обслуживаемого дома (п. 14.9.2). Но куда подавать судебные иски решает не УК, а Гражданско-процессуальный Кодекс РФ.

Пунктом 15.1.2 ответ на письменные обращения УК предусматривает выдавать через месяц со дня его получения, а согласно Ст. 49 ППКУ ответ должен быть выдан через 3, или 5 дней. Пунктом 15.1.3 УК не признает устные заявления и обращения по телефону, что противоречит ст.64-67, 70 ППКУ. Признание публикации в СМИ уведомлением собственников (п. 15.4) противоречит ст.80, 81. А ППКУ.

Ст. 162 ч.1 ЖК РФ не предусматривает подписание одного экземпляра договора всеми. Договор подписывается каждым собственником и каждый имеет экземпляр договора. Но УК пунктом 16.1 договора позволяет составлять единый документ в двух экземплярах. А п. 16.1.2 - 16.2 позволяет подписать договор от имени голосовавших Старшему по дому, который по закону не может осуществлять полномочия общего собрания и подписывать договор.

Вместе с протоколом общего собрания, действительно, составляется реестр собственников, принявших участие в собрании. В нем указываются Ф.И.О. собственника, паспортные данные, номер свидетельства на право собственности, номер квартиры и количество жилой площади. Никаких оригиналов и копий, перечисленных в п. 16.5 договора предоставлять не предусмотрено. Тем более необоснованна угроза в адрес жителя за непредставление (п. 16.5.6). Решение об ущербе может принять только суд.

П. 17.4 ограничивает права собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора: необходимостью подтверждения актами невыполнения УК условий договора, установлением срока и объема неисполнения - в течение 3-х месяцев не менее 25% от общего объема установленных договором ежемесячных работ.

В.САВИЧЕВ.
ППКУ - Правила предоставления коммунальных услуг.
ПСОИ - Правила содержания общего имущества.
УК – Управляющая кампания.


ПРЕЖДЕ ЧЕМ ПОДПИСАТЬ, ИЗУЧИ ДОКУМЕНТЫ

Управляющие компании предлагают собственникам свой проект договора, защищая свои интересы. Они обычно не указывает законы и постановления РФ, касающиеся взаимоотношений с собственником. Поэтому рекомендую, прежде чем подписать договор, ознакомиться со следующими документами:

1. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества»;

2. Правила содержания общего имущества, утвержденные 13 августа 2006 г. № 491;

3. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307;

4. Условия изменения платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Приложение №1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам;

5. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

6. Жилищный кодекс РФ, утвержденный Президентом РФ 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ

7. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда. Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 (указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 317 преобразовано в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству).

8. Письмо Заместителя Министра регионального развития РФ от 14.10.2008 г, № 26084-ск/14, где в П.З.«в». В нем записано: «услуги, работы, предусмотренные в Постановлении № 170, являются обязательными для Управляющих компаний и подрядных организаций, только в случае указания на них в договоре». На это особенно необходимо обратить внимание, потому что юрисконсульт УК сказал, что Постановление №170 является необязательным. И на устранение протечки общедомовых трубопроводов УК устанавливает срок 2 суток. А в Постановлении №170 записано: «Течи в водопроводных кранах устраняются в течение 1 суток, а неисправности аварийного порядка водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления – устраняются немедленно».

В одном из пунктов договора УК записала: «В случае протечек внутри помещения (квартиры) Собственник в полном объеме несет ответственность за причинение этим материальный и моральный ущерб другим собственникам». Но в Постановлении № 491 ст. 1 п. 5 записано: «В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, запорно-регулирующих кранах на отводах внутриквартирной разводки от стояков». Значит, УК обязана нести ответственность за последствия аварии на запорной арматуре стояков.

Если собственник считает какой-то пункт договора незаконным, оформляйте протокол разногласий, которые подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.

Если на крыше дома имеются провода различных организаций, в протоколе разногласий запишите, что УК заключает договор с организациями, которые обязаны оплачивать эксплуатацию крыши. Поступившие на УК средства заносят на лицевой счет дома. Допуск проводов на крышу возможен только при наличии договора с представителя УК.

В. РАТНЕР.
член президиума Совета ветеранов войны и труда Александровского района.