ОПОРА РОССИИ – О КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ
Владимирская область не единственная в России, пострадавшая от переоценки земли. Но учитывая вышесказанное, «Опора России» местом проведения межрегиональной конференции на тему «Земельная политика региональных и муниципальных властей и ее влияние на развитие малого и среднего бизнеса» выбрала г. Владимир. И 18 февраля она состоялась. Заявки на участие в конференции поступили от более чем 20 регионов России. Присутствовали на ней 126 делегатов. И среди них представительница г. Александрова, предприниматель, давний член «ОПОРЫ» Людмила Юрьевна Емельянова, которая, как всегда поделилась своими впечатлениями и предоставила в редакцию документы, с которыми считает важным познакомить Александровских предпринимателей. Тем более что по себе знает, насколько важна тема, обсуждаемая «Опорой России» на этот раз.
Открыла конференцию председатель Владимирского областного отделения ОПОРЫ РОССИИ Д.П. Смекалова. В ее работе приняли участие Президент ОПОРЫ С.Р. Борисов, председатель Законодательного собрания Владимирской области В.Н. Киселев, главный федеральный инспектор Владимирской области И.Ф. Князев, зам. Губернатора области А.В. Денисов. Интересным опытом взаимодействия Свердловского областного отделения «ОПОРЫ РОССИИ» и НП «Объединение участников рынка правовых услуг «Уральская Правовая палата» в вопросах защиты прав предприниматей в сфере земельных отношений поделились члены НП. Среди выступивших в прениях по теме конференции был председатель Комитета по экономической политике и собственности ЗС Владимирской области С.В. Сахаров.
Основные итоги работы конференции изложены в резолюция участников межрегиональной конференции Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», выдержки из которой приведем.
Землю необходимо рассматривать, как серьезный актив для малого, среднего и крупного бизнеса. Кроме того, с развитием свободного оборота земли появляется эффект притока, в том числе и иностранных инвестиций ввиду большей определенности прав собственности на землю. Свободный оборот земли позволит также добиться увеличения доходов бюджетов всех уровней. При этом основой оценки земли должна быть исключительно кадастровая стоимость, максимально приближенна к рыночным условиям.
С 2001 года на законодательном федеральном уровне созданы необходимые правовые условия для создания свободного рынка, законом «О введение в действие Земельного кодекса РФ» субъектам Российской Федерации предоставлено право самостоятельно устанавливать выкупную цену земли в пределах 7-17кратной ставки земельного налога.
В июле 2007 года был принят Федеральный закон N 212 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», вступивший в силу 30 октября 2007г. Данным законом установлены льготные условия приватизации земельных участков и максимальная стоимость выкупа в размере 20% кадастровой стоимости для городов с населением свыше 3 миллионов человек и 2,5% кадастровой стоимости в иных поселениях.
При этом субъектам Российской Федерации дано право устанавливать выкупные ставки в меньшем размере, чем соответственно 20% и 2,5% кадастровой стоимости.
Однако, как показывает практика, у региональных властей иная точка зрения относительно того, по какой цене необходимо продавать землю.
В период 2007-2008 гг. во многих субъектах Федерации была проведена новая кадастровая оценка земель населенных пунктов, по результатам которой удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м увеличился в среднем в 3-5 раза, но известны случаи, когда такое увеличение было и в 8 и даже в 52 раза! Принимая во внимание, что кадастровая оценка земельных участков является базой для расчета и уплаты земельного налога, а также размера ставок аренды и выкупа земельных участков, увеличение кадастровой стоимости в итоге привело к их существенному росту, что значительно усугубило положение субъектов малого предпринимательства. Во многих регионах России возникло множество ситуаций, когда землевладельцы и землепользователи просто не в состоянии заплатить земельный налог. Многие предприятия, в том числе имеющие социальное значение, оказались на грани разорения.
При этом, как следует из многочисленных обращений от предпринимателей, поступивших в адрес Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», в большинстве регионов Российской Федерации, кадастровая оценка земли была проведена с грубыми нарушениями действующего законодательства.
Так, порядок определения размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка фактически закрыт для широкой общественности и, следовательно, не проверяем. В большинстве случаев основные аргументы Управления Роснедвижимости в данном вопросе сводятся к тому, что такой размер определяется автоматически, при помощи специализированного программного обеспечения.
Также остро стоит вопрос и о систематическом нарушении порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки. Во многих регионах органы исполнительной власти утвердили не результаты государственной кадастровой оценки, а средние удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов. С точки зрения действующего законодательства в этом случае результаты кадастровой оценки не могут считаться утвержденными, однако, практика по таким делам развивается крайне противоречиво, причем не только в разных регионах, но и часто в пределах одного субъекта РФ.
Сюда же следует отнести и проблему публикации актов, утверждающих результаты кадастровой оценки, в порядке ч.З ст. 15 Конституции РФ. По данному вопросу устоявшаяся судебная практика также отсутствует.
Фактически, мы имеем ситуацию, когда кадастровая стоимость может иметь произвольный размер, существенно отличающийся от размера рыночной стоимости.
Результатом проведения столь радикальной кадастровой оценки, стали многочисленные дискуссии представителей бизнеса и власти, которые, в конечном итоге, переместились в залы судов.
Так только за 2009 год были рассмотрены Верховным Судом РФ заявления об оспаривании нормативных актов, утверждающих кадастровую оценку по следующим субъектам Федерации: Новгородская область, Самарская область, Республика Чувашия, Смоленская область, Мурманская область, Кемеровская область, Омская область, Нижегородская область, Республика Бурятия, Свердловская область, Республика Удмуртия, Калининградская область, Ростовская область, Ярославская область, Амурская область, Владимирская область, Ульяновская область, Краснодарский край, Тверская область, Республика Дагестан, Белгородская область, Ставропольский край. Результатом всех рассмотренных дел стал отказ в удовлетворении требований заявителей, в связи с чем, с сожалением следует признать, что судебная защита в данном случае носит скорее декларативный характер и не позволяет налогоплательщикам в должной мере защитить свои права. Суды, как общей юрисдикции, так и арбитражные, в большинстве случаев, подходят к рассмотрению споров о кадастровой оценке весьма формально.
Однако рассмотрение подобных дел в судебных инстанциях не является единственно возможным способом оспаривания результатов проведенной кадастровой оценки земель, так как в качестве возможной альтернативы также можно рассматривать внесудебные и досудебные способы. Стоит признать, что последние не нашли широкого применения, а в тех случаях, когда предприниматели решили отстаивать свои права указанными способами, они так и не смогли добиться сколько-нибудь значимых результатов.
Для сохранения и развития малого и среднего бизнеса необходимо предпринять действия по освещению сложившейся в регионах ситуации и ее обсуждению с полномочными государственными органами и органами местного самоуправления в целях ее изменения.
Разумная и экономически обоснованная кадастровая оценка является реальным механизмом формирования рынка частной собственности на землю, пополнения бюджета и создания условий для развития малого и среднего бизнеса. Грубые нарушения в этой области, допускаемые региональными властями, влекущие необоснованное завышение кадастровой стоимости, приводят к прямо противоположным результатам.
Земельный налог должен устанавливаться с соблюдением основных принципов налогового законодательства, касающихся экономического обоснования, принципов вступления актов, связанных с налогообложением, в законную силу, установления налогов с учетом платежеспособности налогоплательщиков.
Отсутствие решения сегодня проблем кадастровой оценки земли породит аналогичные вопросы завтра с применением принципа кадастровой оценки недвижимости (БОН - единый объект, то есть земля и расположенная на ней недвижимость) при взимании налога на имущество (единого налога на недвижимость).
Сегодня руководство России обозначило важность развития малого и среднего бизнеса, предпринимает меры к законодательному установлению дополнительных гарантий и льгот в целях его защиты. Однако результат применения новой кадастровой оценки в различных регионах РФ свидетельствует о том, что предпринимательство вместо поддержки зачастую ставится на грань выживания.
Для малого и среднего бизнеса вопрос об оспаривании кадастровой стоимости является вопросом общефедерального значения. К сожалению, в большинстве случаев решение выносится не в пользу заявителей, тем не менее, нельзя отрицать и наличие положительной практики в решении данного вопроса. Только совместные усилия по оспариванию кадастровой оценки одновременно в большинстве субъектов могут привести к кардинальному пересмотру позиции законодателей и правоприменителей, разработке реальных механизмов урегулированию разногласий и стабильному налогообложению.
В связи с вышеизложенным, участники Межрегиональной конференции ОПОРЫ РОССИИ на тему «Земельная политика региональных и муниципальных властей и ее влияние на развитие малого и среднего бизнеса» предлагают:
- Обратиться к Председателю Государственной Думы Федерального Собрания РФ Грызлову Б.В. об ускорении принятия, находящегося на рассмотрении в Государственной Думе РФ законопроекта «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты», который предусматривает досудебный порядок урегулирования разногласий по поводу кадастровой стоимости земельного участка.
- Обратиться в Росреестр и Минэкономразвития о необходимости проведения тщательной проверки по вопросу соблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки земли в субъектах РФ и процедуры ее утверждения.
- Обратиться к Министру экономического развития Российской Федерации Набиуллиной Э.С. с просьбой провести тщательную экспертизу методики в связи с многочисленными жалобами в 2008 - 2010 гг. по субъектам, в которых проходила государственная кадастровая оценка земли.
Обратиться к Губернаторам субъектов РФ, где была проведена государственная кадастровая оценка земли по новой методике, с просьбой о проведении новой государственной кадастровой оценки с учетом сложившейся ситуации на рынке недвижимости, исходя из объективных показателей рыночной стоимости земли.
Продолжение обсуждения темы развития малого и среднего предпринимательства уже конкретно во Владимирской области состоялось вскоре после межрегиональной конференции ОПОРЫ РОССИИ на депутатских слушаниях на тему «О проблемах и перспективах реализации Федерального закона о развитии малого и среднего предпринимательства на территории Владимирской области. Депутаты Законодательного собрания, представители администрации области, главы и председатели Советов народных депутатов городских округов и муниципальных районов, руководители предприятий и организаций области обсудили итоги реализации в 2009 году областной целевой программы содействия развитию малого и среднего предпринимательства и перспективы его развития. В выступлениях представителей бизнес-сообществ области не были обойдены вниманием и вопросы земельных отношений.
Материал подготовила В. ТИХОНОВА.