ЗЕМЛЯ ДОЛЖНА РАБОТАТЬ!

Как пояснил О.А. Коврижных, вопрос очень серьезный. Стоянка строится на земельном участке, следовательно, прежде чем занимать участок чем-либо требуется получить на это разрешение. Ведь земля – это недвижимое имущество, предмет аренды, купли – продажи.
Как выяснили сотрудники КУМИ, некоторое время назад произошел пожар в одной из квартир этого огромного дома, состоящего из нескольких корпусов. Проезд во двор узкий, все кругом заставлено автотранспортом, и пожарная машина еле добралась до места возгорания. И вот тогда-то жители по собственной инициативе решили построить стоянку для машин на 30-40 мест, чтобы частично освободить от транспорта свой ухоженный двор. И недолго думая, начали строительство. Никто не предусмотрел, что без получения разрешительных документов этого делать нельзя.
- Но нас, конечно, больше всего интересовал вопрос о собственнике земельного участка, который огородили жители под стоянку, - продолжил Олег Аркадьевич. - Если земельный участок принадлежит дому, то достаточно разрешения на строительство, если земля муниципальная – это совсем другое дело. Самовольно занимать ее - все равно, что украсть чужое имущество. В ходе проверки выяснили – зарегистрирован в установленном законом порядке договор аренды на земельный участок. Однако, участок имеет разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства. В настоящее время после беседы нашего сотрудника с жителями, строительство автостоянки приостановлено. ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ? Для разрешения ситуаций, подобных приведенной выше. А так как их множество, без специальной службы муниципального земельного контроля обойтись уже стало невозможно.

Чтобы осуществлять земельный контроль полноценно, нужен хотя бы один специалист, который занимался бы этим постоянно и целенаправленно, который бы систематически и планомерно ездил по району и контролировал использование земельных участков.
- Возложить эту нагрузку на кого-либо из сотрудников комитета дополнительно к его обязанностям сложно, т.к. в настоящее время настолько увеличился документооборот, поступает такое количество заявлений, что нагрузка на каждого сотрудника и без того увеличилась в несколько раз, - аргументирует Олег Аркадьевич, предложение которого ввести такую ставку в состав КУМИ поначалу было принято неоднозначно. Но решение, наконец, принято.
Но введением ставки вопрос не решен в полном объеме. Вторым этапом требуется наделить специалиста муниципального земельного контроля всеми полномочиями по контролю. В настоящее время возможности КУМИ ограничены, потому что полномочия по данному вопросу находятся у поселений. Механизм их реализации сложен и малоэффективен. Сотрудники КУМИ района по мере возможности выезжают по заявлениям, составляют акты, подтверждающие нарушения, и передают информацию главам муниципальных образований, которые по полномочиям должны вести процедуру дальше, то есть принимать меры к нарушителям. На этом-то этапе часто все и тормозится. Главы далеко не всегда реагируют на ситуацию. А безнаказанность, как известно, порождает новые нарушения.
- В нашем городе захотел кто-то установить забор, торговую палатку, а то и более крупный объект, и строит, не оформляя необходимые документы. Сколько у нас их, самостийных, стоит – сами видите. Но… Составили, например, акты осмотра земельных участков по 14-ти торговым объектам, установленным без надлежащего оформления земельно-правовых документов в г. Александрове. Никакой реакции. А торговые объекты продолжают работать, без арендной платы, без всяких налогов – собирают деньги. Договорились сотрудники КУМИ работать в этом направлении вместе с городскими депутатами. Но и это пока не помогает. Этот вопрос у нас постоянно в работе, - комментирует О.А. Коврижных.
Продолжая начатую тему, хотелось бы привести наглядный пример вызывающего поведения предпринимателей - прямо около здания КУМИ района чуть ли не за один день возведена внушительная пристройка к торговому объекту.
- Не особо сомневался, что разрешительные документы есть, но направил своих сотрудников проверить. Каково же было мое удивление, когда выяснилось, что ни на землю, ни на строительство нет никаких документов, что в плане еще и строительство крыши над постройкой.
После проверки самозастройщики написали заявление на предоставление земельного участка, но получили отказ. Строительство мы прекратили. Но до каких пор можно терпеть вседозволенность!? Одни выдвигают заборы на дорогу – и потом некуда убирать снег. Другие возводят заборы у многоквартирных домов – и перекрывают дороги для проезда скорой помощи, мусороуборочных машин. Очень хочу переломить убеждение людей в том, что все можно, что за это ничего не будет. Для этого и нужен земельный контроль. На работу принимаем сотрудника с большим опытом работы.
Для того чтобы расширить полномочия КУМИ по земельному контролю и осуществление их сосредоточить в одних руках, теперь нужно, считает Олег Аркадьевич, передать КУМИ полномочия поселений, заключив соответствующие соглашения.
Когда на планерке О.А. Коврижных обратился к главам муниципальных образований с предложением создать службу муниципального земельного контроля и наделить ее соответствующими полномочиями, они, похоже, даже обрадовались. У них ведь этот контроль половинчатый в прямом смысле этого слова - для такой важной и большой работы заложено всего по полставки. Но когда у человека есть основная работа, да еще отсутствует техника, чтобы осуществить выезд, толку от него мало. А вопрос сложный, им надо заниматься постоянно. Да и область за земельный контроль строго спрашивает. А что отвечать, если протоколов составлено, скажем, пять, а нарушений – тысячи. Получив по соглашениям полномочия, служба земельного контроля КУМИ района сможет на полном основании выезжать на места по заявлениям жителей, проводить проверки, составлять акты, принимать соответствующие меры.
Создание отдела земельного контроля КУМИ нашло свою поддержку со стороны Александровского отдела Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, к полномочиям которого относится осуществление государственного земельного контроля.
Свое мнение по поводу земельного контроля высказали главы Каринского и Следневского сельских поселений: - Мы обеими руками за создание отдела земельного контроля КУМИ. В нашем районе он требуется в таких больших объемах, что неплохо бы создать отдел человек из десяти, а не из одного. Все это надо, наконец, начинать делать, а осуществлять контроль поселениям, наделенным этими полномочиями, практически невозможно. Что может сделать полставочник, да еще и не специалист. Отсутствие квалифицированных кадров - главная беда.
СТРОЖЕ КОНТРОЛЬ – БОЛЬШЕ ДЕНЕГ В БЮДЖЕТ

- В конечном итоге работа по усилению муниципального земельного контроля даст увеличение поступлений средств в бюджеты поселений, района. Это тем более важно, что земельный налог идет полностью в местные бюджеты, а получаем мы пока от земли далеко не столько, сколько она могла бы давать, - считает О.А. Коврижных.

- В районе много земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в частной собственности. На них начисляется земельный налог по ставке 0,3%. Но если земля не обрабатывается, то мы имеем право изменить ставку земельного налога до 1,5%. Предположим, сейчас крупный землевладелец платит в год 100 тысяч рублей. Не обрабатывает землю - будет платить 500 тысяч. Выявить такие земли должен тоже земельный контроль. Сделать это элементарно – такие поля, заросшие кустарником, невооруженным глазом видно. Они занимают больше половины всех земель района. Надо только взяться, оформить все документально и направить материал в межрайонную инспекцию по налогам и сборам. Поступления в казну вырастут в 5 раз.
Гораздо сложнее процедура изъятия необрабатываемой земли. Изъять можно, если земля не обрабатывается в течение 3 лет. Но люди стали грамотными. Время к 3 годам подходит – хозяин ее продает брату, другу и продлевает этот срок еще на три года. И так до бесконечности. На местном уровне, без изменения законодательства, здесь, похоже, ничего не можем сделать. Так пусть собственники платят хотя бы нормальный налог. Или отказываются от земли.
Беспокоит вопрос об инвентаризации сельхозугодий. Его задают депутаты района, область. Все понимают необходимость проведения инвентаризации. Только с ее помощью можно выявить свободные земельные участки и сдать их в аренду или продать с аукциона, чтобы получить дополнительный доход. Но проблема здесь состоит в том, что нет денег на эту действительно очень нужную, но большую и трудоемкую работу. ЗЕМЛЯ – НА АУКЦИОН В последнее время депутаты Совета Народных Депутатов Александровского района стали отказывать заявителям в переводе земель из категории земель сельскохозяйственного назначения под дачное строительство. На основании чего – ведь вроде бы по закону не имеют на это права?
- Мотивация для отказа в законодательстве есть, - отвечает председатель КУМИ. - Прежде чем перевести землю под дачное строительство, заявитель должен пройти процедуру внесения изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и в Генплан. Процедура внесения изменений очень сложная, проводится она на уровне области и далеко не всегда ее удается пройти. На районном уровне принято Положение об изменении разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения для использования в целях дачного хозяйства. Это и стало для района своего рода спасением от засилья ДПК.
Нельзя не заметить еще одного новшества – в районе все чаще стали проводиться аукционы по продаже земельных участков. То есть, в праве иметь землю никому не отказывают, но вместо перевода земли из одной категории в другую, предлагают другой вариант - купить сформированный участок, уже оформленный для использования его под дачное строительство.
Прежняя практика выделения земли под индивидуальное жилищное строительство была следующей - человек получал участок в аренду, строил дом, а затем обращался за предоставлением земельного участка в собственность. Стоимость участка, в этом случае, невелика, а, следовательно, невелики и доходы бюджета.
С землей сельскохозяйственного назначения еще интереснее. На ней многие просто зарабатывали хорошие деньги без всякого труда. Эту возможность давал тот факт, что стоимость земли сельскохозяйственного назначения крайне низкая. Участок земли у д. Поречье, площадью 20 га в прошлом году был предоставлен в аренду (без аукциона, за фиксированную цену, которая на «сельхозку» мизерна) за 47 тысяч рублей. Для строителей дачных кооперативов лучше не придумаешь. Используя участок более 3 лет, арендатор имеет право приобрести участок в собственность по льготной ставке 0,3% от кадастровой стоимости. Купив участок категории сельхозназначения за копейки, предприниматели обращаются за переводом его в категорию ДПК. И продав его затем под дачи (в розницу), выручают миллионов 15, а если и дома построят, то гораздо больше. Бюджет при этом вообще ничего не получает. А теперь пример того, что значит продажа земельного участка с аукционов. Уже в этом году, когда проведение аукционов стало нормой, один участок, площадью 13 га, КУМИ продал за 10 млн. рублей. Вся сумма поступила в бюджет. А затраты КУМИ в этом случае минимальны - на межевание участка и его оценку.
10 миллионов – это, конечно, случай исключительный. Но меньше, чем за сто восемьдесят тысяч рублей участки площадью 10 соток не уходили. В большинстве случаев цена на земельные участки, выставленные на аукционе, в которых участвовали по несколько претендентов, вырастала до 400 тысяч рублей.
- Еще один плюс - прекратив бесплатную раздачу земли и продавая ее только через аукционы, мы повысим ценность земельных участков. Землю будут покупать не для того, чтобы позволять зарастать сорняками, а для того, чтобы использовать, - перечисляет преимущества этого метода работы О.А. Коврижных.
И подводя итог нашего разговора, добавил: - Пока еще небольшой опыт работы в этом направлении нас уже многому научил, позволил увидеть перспективу.
Мы наглядно убедились, насколько выгодны аукционы – не только по продаже земли, но и по сдаче ее в аренду. Постоянно изучая законодательство и опыт других муниципальных образований, мы совершенствуем формы работы по земельному контролю и повышению эффективности использования земли. Уверен, что грамотный, аккуратный, продуманный подход к решению непростых вопросов земельных отношений даст хорошие результаты, и нам не придется кивать на несовершенство земельного законодательства. У нас это начало получаться, что и вдохновляет.
В.ТИХОНОВА.