ДОГОВОР С ООО «УК «АДЖУ» С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ПРАВА
- 30 июня 2010
- administrator
Жилищно-коммунальные система сюрпризов в последние годы преподносит нам достаточно, и все со знаком минус. То опять выросли тарифы. То в счетах за оплату энектроэнергии в местах общего пользования стали фигурировать огромные суммы. То ошарашили людей необходимостью платить за вывоз мусора в зависимости от квадратного метра жилья…. В этом перечне и договор, предложенный на подпись жителям многоквартирных домов управляющей компанией ООО «УК «АДЖУ». Прочитавшие его поразились и начали писать протоколы разногласий, подняли шум в средствах массовой информации, не прочитавшие – просто подписали по привычке. Почему разделяю население именно на прочитавших и не прочитавших? Потому что и не юристу многие пункты показались бы подозрительными, если бы они были прочитаны. Ну, к примеру, о создании накопительного фонда на капитальный ремонт и правом УК использовать его на погашение задолженности дома по текущему обслуживанию. И подобных примеров множество.
Однако УК АДЖУ с протоколами разногласий не соглашалась. Пример тому – протест против многих пунктов договора члена правления ТСЖ «Коссович» Н.И. Шустова. На его гневное письмо по поводу незаконности договора, опубликованное в нашей газете, УК АДЖУ ответила … заявлением в суд о привлечении автора к уголовной ответственности за клевету.
Суд рассмотрел заявление и прекратил уголовное дело, не найдя в действиях ответчика предъявленного состава преступления. Материалы дела мировой судья направил в орган дознания УВД Александровского района. ОУУМ УВД также вынес постановление об отказе в возбуждении уголовного дела – «согласно комментарии к УПК РФ «когда лицо распространяет хотя и позорящие сведения, но соответствующие действительности, он ответственности за клевету не несет».
Распространенные сведения соответствуют действительности. То есть ответчик прав в том, что условия действующего договора, заключенного ООО «УК «АДЖУ» с собственниками многоквартирных домов, находящихся в управлении, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Подтверждено это результатами рассмотрения Александровской городской прокуратурой обращения в нее Н.И. Шустова. Полученный ответ содержит подробный и тщательный анализ договора на соответствие законодательству. Выполнен он старшим помощником городского прокурора Ю.А. Корсунской. И наверняка будет интересен как прочитавшим договор (подтвердит их правоту), так и подписавшим, не прочитав, (возможно, заставит задуматься о необходимости быть более осмотрительными и повышать свою правовую грамотность).
Итак, «в ходе проверки, проведенной городской прокуратурой, установлено, что условия действующего договора управления (далее - договор), заключенного ООО «УК «АДЖУ» с собственниками многоквартирных домов, находящихся в управлении, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
… Отношения, возникающие из возмездного оказания работ и услуг, в том числе оказания работ и услуг по управлению многоквартирным домом, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N307 (далее - Правила). Правила устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Проверкой установлено следующее.
1. В соответствии с п. 5.6 договора, в связи с большим объемом пуско-наладочных работ одновременно на большом количестве объектов, в течение одного месяца со дня начала отопительного сезона допускаются перебои в подаче отопления и горячей воды, и время прибытия на место аварии АДС увеличивается до четырех часов с момента заявки, если действующим законодательством не будет установлено иное.
Приложением N1 к Правилам установлена допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, в том числе услуг по горячему водоснабжению и теплоснабжению.
Согласно п.п.4, 14 приложения N1 к Правилам, горячее водоснабжение и отопление должны быть бесперебойным и круглосуточным в течение года и в течение отопительного периода соответственно. Допустимая продолжительность перерыва горячей воды составляет 8 часов (суммарно) в течение месяца, 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа. Продолжительность перерыва отопления в соответствии с Правилами допускается не более 24 часов (суммарно) в течение одного месяца, не более 16 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от 12 градусов С до нормативной, не более 8 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от 10 градусов С до 12 градусов С, не более 4 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от 8 градусов С до 10 градусов С.
В соответствии с подп. «д» п.49 Правил исполнитель обязан устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и договором.
Таким образом, сроки устранения аварий действующим законодательством не ставятся в зависимость от объема ремонтных работ, подлежащих выполнению, в связи с чем положения п.5.6 договора подлежат изменению.
2. Согласно п.6.1.2 договора управления, размер платы за коммунальные услуги, в случае их оказания Управляющей организацией, определяется по приборам учета, а в случае их отсутствия, недоступности либо непригодности к учету их показаний - расчетным путем в зависимости от размера помещения Собственника (Нанимателя) и количества проживающих в нем лиц, в соответствии с действующими тарифами, нормативами потребления и правилами расчета потребления.
В соответствии с гл. III Правил плата за коммунальные услуги потребителям определяется исходя из показаний приборов учета (при их наличии), в случае их отсутствия - расчетным путем исходя из нормативов потребления.
Однако в Правилах отсутствует правовое основание для начисления платы за коммунальную услугу потребителю расчетным путем при условии недоступности прибора учета потребителя. Пунктом 24 определен порядок действия управляющей организации в случае неоднократного (2 и более раза) отказа потребителем в допуске исполнителя или уполномоченного им лица в занимаемое потребителем жилое помещение для снятия показаний индивидуальных приборов учета или распределителей.
Положения п.6.1.2 договора управления подлежат изменению.
3. Пунктом 6.1.4 договора определено, что управляющая организация в случае оказания ею коммунальной услуги вправе, если это установлено договором с ресурсоснабжающей организацией либо требованиями действующего законодательства, в одностороннем порядке установить порядок оплаты Собственниками и нанимателями коммунальной услуги с применением авансовых платежей.
В соответствии с п.35 Правил плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок внесения платы за коммунальные услуги.
Из смысла данного пункта Правил следует, что по соглашению сторон управляющая организация и собственники помещений многоквартирного дома вправе определить порядок внесения платы за предоставленные коммунальные услуги.
В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается.
Следовательно, указание в договоре на право управляющей организации в одностороннем порядке устанавливать порядок внесения платы за коммунальные услуги противоречит действующему законодательству, п.6.1.4 подлежит изменению.
4. Пунктом 6.12 договора определено, что в силу того, что судебные расходы не регулируются жилищным законодательством и не могут быть определены по каждому конкретному должнику на момент заключения настоящего договора, расходы по истребованию задолженности с Собственников и Нанимателей, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате, в цену настоящего договора не входят, и рассчитываются отдельно при взыскании.
Согласно ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ и п. 29 Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Таким образом, взимание дополнительной платы за понесенные судебные расходы с Собственников помещений Законом не предусмотрено.
5. Пунктом 7.5 договора управления определено, что Управляющая организация вправе финансировать свои ежемесячные работы и услуги по договору (а также оплачивать ресурсоснабжающим организациям потребляемые в доме коммунальные услуги) в размере неоплаты их должниками - Собственниками и Нанимателями помещений в доме, из средств соответствующих накопительных резервов, с последующим возмещение этих средств с должников обратно в Накопительные резервы.
Данный пункт противоречит п.7.1.1. договора управления, которым определены статьи расходования денежных средств из накопительных резервов: для оплаты работ и услуг управляющей организации, изначально не предусмотренных договором (для устранения аварийных ситуаций, проведения дополнительных ремонтных работ), а также с п.7.2.1. договора управления, которым определен порядок расходования денежных средств собственников помещений дома из накопительного резерва на проведение капитального ремонта дома.
6. Согласно п. 14.8.3.1 договора управления при наличии долга за жилое помещение и коммунальные услуги, стороны признают попытку получения в Управляющей организации документов, необходимых для отчуждения жилого помещения (в том числе выписку из домовой книги о зарегистрированных в жилом помещении лицах), как попытку скрыться, избежав оплаты долга, путем продажи помещения и бегства без указания своих координат.
В соответствии с ч.1 ст.ЗО Жилищного кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными Жилищным кодексом РФ.
Согласно ч.1 ст.27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.
Общим требованием Конституции РФ является положение о том, что ограничения прав на свободный выбор места жительства могут быть установлены только федеральным законом.
Реализация конституционного права на выбор места жительства не может ставиться в зависимость от уплаты или неуплаты каких-либо налогов, сборов, платежей, поскольку основные права граждан РФ гарантируются без каких-либо условий фискального характера.
Пункт 14.8.3.1 подлежит исключению.
7. В соответствии с п.п. 15.1.2, 15.1.3 Управляющая организация обязана дать ответ на письменное обращение в течение одного месяца со дня его получения, устные обращения, за исключением заявок об устранении аварий на телефон аварийной службы, признаются сторонами не подлежащими рассмотрению и удовлетворению.
Согласно подп. «з», «и» п.49 Правил исполнитель коммунальных услуг обязан вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения, а также в течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа
Таким образом, положения п.п. 15.1.2, 15.1.3 не соответствуют действующему законодательству и подлежат изменению.
В связи с выявленными нарушениями жилищного законодательства 8.04.2010 генеральному директору ООО «УК «АДЖУ» Павлову Н.В. внесено представление».
Однако, часть доводов о несоответствии ряда условий договора управления требованиям жилищного законодательства, прокуратурой не принята. Причина в том (информация для подписывающих договор, не глядя), что согласно ст.421 граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. То есть если условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Соглашением сторон на общем собрании устанавливается, к примеру, размер оплаты услуг, сроки оплаты и информирования об изменениях размера платы и нормативов… Значит, соответствующие пункты договора (и некоторые другие) не противоречат требованиям законодательства.
В.ТИХОНОВА.
Комментарии старшего помощника Александровского городского прокурора Корсуиской Ю.А.:
Действительно, городской прокуратурой был проведен анализ действующих договоров управления собственников жилья с ООО «УК «АДЖУ», выявлены нарушения жилищного законодательства, а также законодательства о защите прав потребителей. Данные факты были отражены в представлении. ООО «УК «АДЖУ», приняты меры к изменению условий существующего проекта договора управления, в дальнейшем при заключении договоров требования прокуратуры будут учтены.
Однако в одностороннем порядке изменить условия договора управляющая организация не вправе. В соответствии с Жилищным законодательством условия договора управления утверждаются собственниками помещений на общем собрании. Как правило, управляющие организации предлагают жителям уже «готовые» договоры управления. И все-таки хотелось бы еще раз подчеркнуть, что договор - это соглашение сторон об установлении, изменении, прекращении гражданских прав и обязанностей. Поэтому не стоит принимать условия договора управляющей организации, если они нарушают предусмотренные законом права собственников многоквартирного дома. Законом предусмотрена процедура согласования условий договора сторонами. Понуждение к заключению договора не допускается. Поэтому если собственники помещений не могут принять какие-либо условия договора управления, предложенные управляющей организацией, необходимо подготовить протокол разногласий. Но если уже договор принят общим собранием, то внести в него изменения можно только в случае принятия их на общем собрании собственников жилья при условии согласия управляющей организации. В противном случае этот вопрос придется решать в судебном порядке.
В соответствии со ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. И это главное, о чем должны помнить и собственники жилья, и управляющие организации.