ТСЖ, УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ И СОБСТВЕННИК
- 14 апреля 2013
- administrator
Прочитали электронную версию статьи В.Шипилова (http://www.aleksandrov.ru за 20.03.2013, источник «Александровский Голос труда») под названием «Предприниматель и общество» и не смогли не отреагировать. Описанный в статье частный случай общения отдельного гражданина с известной в городе строительной компанией ООО «Стройресурс» как под копирку списан с нашей ситуации: в помещение компании не пускать, никакой корреспонденции нарочным не принимать, все общение только посредством почтовых отправлений...
Только в нашем случае это касается уже не одного человека, а нескольких десятков. По-видимому, такой стиль руководства принят в этой серьезной организации. Но начнем все по порядку.
Мы проживаем в микрорайоне «Южный-5».
Как предписывает Жилищный Кодекс РФ каждый многоквартирный дом обязан выбрать одну из трех форм управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья;
3) управление управляющей организацией.
Избрав способ управления в форме ТСЖ, в 2007 году в доме 23, корпус 2 по ул. Гагарина было создано ТСЖ «Южный-5». Общее собрание избрало правление ТСЖ, председателя правления, ревизионную комиссию.
В соответствии с п.2.2. ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья указанное товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг, а также осуществляет контроль, причем, не зависимо от того осуществляет ли ТСЖ самостоятельно работы или заключает договор управления на выполнение работ и предоставление услуг с управляющей организацией.
Но, являясь подотчетным Общему собранию, за пять лет своего существования ТСЖ ни разу не отчитывалось перед своими членами, правление ТСЖ не работало, ревизионная комиссия никаких проверок не проводила. Более того, начиная с 2007 года, согласно существующим российским законам, состав правления должен был быть переизбран уже как минимум два раза. А если учесть, что в состав ТСЖ в 2011 году вошли еще два вновь построенных корпуса, то возникает вопрос: как в правлении ТСЖ представлены интересы собственников этих двух домов?
Председатель правления ТСЖ Абрамов С.П. (легитимность которого, в связи со сказанном выше, на сегодняшний день ничем не подтверждена) объясняет отсутствие работы ТСЖ тем, что оно, ТСЖ, заключило в 2009 году договор управления с управляющей организацией ООО «Стройресурс».
Уважаемый Сергей Павлович, а как же соблюдение положений ЖК РФ? Или для Вас, работника ООО «Стройресурс» (что подтверждается заявлением генерального директора ООО «Стройресурс» Комолова Н.А. в п.5 протокола N4 ОС от 14.04.11г.), российские законы не писаны?
Сегодня встает вопрос не только о легитимности председателя правления, но и о законности существования самого ТСЖ «Южный-5». И вот в связи с чем. Как следует из п.З ст. 135 ЖК РФ «Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме». Свое решение о вступлении в члены ТСЖ каждый собственник должен подтвердить личным заявлением. А ТСЖ, согласно п.9 ст.138 ЖК РФ обязано «вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 Жилищного Кодекса».
Ни на момент создания ТСЖ, ни сегодня такой реестр не ведется. Во всяком случае, ни на один наш запрос он предоставлен не был.
Управляющая компания (именно УК, а не ТСЖ!) представили копии протоколов ОС собственников 1 и 3 корпусов, из которых следует, что они проголосовали за вступление в ТСЖ «Южный-5». Но эти протоколы не могут признаваться законным документом, т.к. к ним не подшиты листы голосований по всем вопросам собрания. Более того, голосование по вопросу вступления собственника в члены ТСЖ должно содержать еще и личное заявление о вступлении. При этом данное заявление должно быть по всей форме зарегистрировано во входящих документах ТСЖ и храниться в делах ТСЖ постоянно.
И поэтому определить сегодня сколько же собственников у нас являются членами ТСЖ, просто невозможно. А ведь подобная информация должна находиться в свободном доступе для любого собственника в МКД.
Теперь непосредственно о вопросах управления нашим МКД. Всем известно, что условия жизни в наших домах одни из лучших в городе, что территория нашего двора ухожена: зимой вывозится снег, летом поливаются газоны, работает фонтан, регулярно вывозится мусор. И, как правило, мало кто из жителей задумывается над тем, что все это не заслуга УК, а ее прямая обязанность. Ведь именно на эти цели наши собственники ежегодно перечисляют на счет ООО «Стройресурс» почти четыре миллиона рублей своих личных денежных средств. Естественен законный интерес граждан получить услуги на все эти средства. И еще более правомерно и законно требование о получении полного, прозрачного и понятного всем отчета о расходовании этих денежных средств.
Однако разобраться в тех отчетах, которые управляющая организация представляет на ежегодном собрании порой не могут даже те работники ООО «Стройресурс», которые лично отчитываются перед собранием!
Ситуация во взаимоотношениях между собственниками и ООО «Стройресурс» обострилась несколько месяцев тому назад в связи с тем, что однажды в квитанциях на оплату коммунальных услуг появилась строка «Потери по воде».
В нашем новом доме, а именно в корпусе N1, где все коммуникации еще блещут заводской краской, где нет ни одной капли утечки воды, вдруг появились потери, которые составляют в количественном измерении практически столько же, сколько потребляют собственники всех помещений в доме исходя из показаний индивидуальных приборов учета. Т.е. в нашем корпусе как бы существуют еще три виртуальных подъезда, потребляющих реальную воду!
Управляющая компания, вместо того, чтобы искать причины этой проблемы и методы ее устранения, просто ежемесячно констатирует факт потерь в денежном выражении, распределяя их пропорционально между всеми собственниками. Благо, что постановление Правительство РФ от 06.05.2011 г N354 «О предоставлении коммунальных услуг» позволяет ей это делать.
Но, уважаемая управляющая компания, вы должны решать все вопросы управления, а не только те, проблем по которым не существует!
Законное возмущение граждан привело к тому, что в каждом подъезде нашего дома из 4 человек с активной жизненной позицией были созданы инициативные группы, которые взяли на себя труд общаться от имени собственников с управляющей организацией. Затем эти инициативные группы объединились в одну общую, которую, по примеру многочисленных советов собственников по всей России, мы решили назвать Советом многоквартирного дома (СМД).
Основной задачей нашего совета является организация и привлечения жителей к общественной жизни, а также представление интересов собственников в отношениях с управляющей организацией (поскольку уж ТСЖ, призванное к этому законом, самоустранилось от собственников). Мы предложили управляющей организации свою помощь, свое свободное время для решения многих вопросов, в том числе и проблемы по воде. Но первое же наше обращение в ООО «Стройресурс» от имени СМД произвело взрыв негодования: кто вы такие, какое имеете право, как смеете вмешиваться в нашу коммерческую деятельность. Дошло до абсурда: пытаясь разобраться с большим расходом воды в нашем доме, мы хотели промониторить все три дома на предмет потребления воды. Оказалось, что показания общедомовых счетчиков воды двух других корпусов являются строго секретной информацией!
Таким образом, управляющая организация, признавая отсутствие утечки воды, отсутствие неучтенного разбора воды на общедомовые нужды, просто причислила, без всяких на то доказательств, всех жителей нашего дома к категории «воры» и на этом успокоилась. Выдающийся стиль управления!
Есть еще один вопрос, создав из которого большую проблему, управляющая компания старается всеми силами, как говорится, натравить жителей двух других корпусов против так ненавистного ей СМД первого корпуса.
В нашем доме есть нежилое помещение площадью почти 40 квадратных метров, которое в силу закона является общей собственностью жителей именно нашего дома. Во всех документах и отчетах это помещение почему-то называется «Офис УК». Средства на содержание этого помещения заложены в тариф на техобслуживание и оплачивается собственниками всех трех корпусов. В момент массового заселения наших новостроек было принято общее решение разместить в этом помещении паспортный стол. Это было удобно жителям: не теряя времени рядом с домом можно было осуществить регистрацию по месту жительства. Но сегодня, когда практически все квартиры уже заселены, услугами паспортиста пользуются единицы граждан, да и то только для получения платных справок. Стало просто нецелесообразным держать такое помещение без использования. Жители нашего дома осуществили свое законное право и высказались за использование этого помещения в целях ТСЖ. Это и понятно: у ТСЖ должно быть место, где должны проходить заседания правления, где рядовые члены ТСЖ могли бы встретиться с председателем, где каждый бы мог ознакомиться с такими документами как Устав ТСЖ, отчеты УК, которые ежемесячно должны утверждаться правлением ТСЖ, реестр членов ТСЖ, перечень имущества общего пользования и пр.
В ответ на это решение собственников, вместо того, чтобы совместно обсудить как все правильно организовать, ООО «Стройресурс» немедленно демонстративно перевела своего паспортиста на работу в помещение своей компании и при этом вывезло из помещения все так необходимые для обязанностей паспортиста атрибуты: мебель, оргтехнику, умывальник, унитаз, межкомнатные двери с коробками, оконные жалюзи. Ответ на этот беспредел был один: это все имущество куплено на деньги строительной компании и к собственникам никакого отношения не имеет. Хотелось бы тогда понять, куда были использованы те средства, которые все три дома на протяжении четырех лет оплачивали по статье «Содержание офиса УК», коммунальные услуги по отоплению и водоснабжению этого офиса учитывались при расчете тарифа за эти услуги для собственников, электричество оплачивалось по строке «Электричество МОП», а зарплата паспортиста в тарифе на техобслуживание проходила вообще отдельной строкой.?
Естественно, что сейчас в этой организации составят кучу документов, подтверждающих право компании на имущество. Как говорится, «своя рука - владыка». Да и проверить ничего уже нельзя - полного перечня имущества общего пользования нет, инвентаризационных проверок никогда никто не проводил, все акты подписывал собственноручно председатель ТСЖ без обсуждения в правлении. Таким образом, завтра УК может забрать швабры и ведра у уборщиц или, того хуже, снять входные двери из подъездов, мотивируя это тем, что все приобреталось на средство строительной компании.
Удобно управлять, когда можно пользоваться пассивностью людей, когда никто не требует соблюдение законности, никто не контролирует.
Хочется надеяться, что эта статья разбудит в наших согражданах понимание того, что мы являемся хозяевами нашего общего имущества, и от нашей заинтересованности и активного участия будет зависеть качество управления.
На днях в городском совете народных депутатов состоялось заседание комиссии по ЖКХ, председателем которой является народный депутат генеральный директор ООО «Стройресурс» Комолов Н.А. На этом заседании было обсуждение нашего вопроса с подачи … председателя комиссии. Круг замкнулся!
Уважаемые народные депутаты! А не желаете ли вы услышать еще и народ, который вас выбирал?
По поручению инициативной группы собственников жилых помещений корпуса 1 дома N23 по ул. Гагарина Л.И. АНДРЕЕВА.