ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ – ЭТО ЗАГРАДИТЕЛЬНЫЙ БАРЬЕР ОТ НЕЧЕСТНЫХ КОМПАНИЙ
- 31 марта 2015
- administrator
День работников жилищно-коммунального хозяйства состоялся в прошлое воскресенье. Но праздник праздником, а наш разговор с директором ООО ЖКС «Алдега» Игорем Вячеславовичем Аванесяном получился скорее деловым – что называется, на злобу дня. Управляющие компании переживают горячее время – идет процедура их лицензирования. До 1 мая 2015 года управляющие компании в сфере управления многоквартирными домами обязаны получить лицензию на осуществление деятельности в области управления многоквартирными домами. С этого времени ни один многоквартирный дом не может управляться организацией без лицензии.
Во Владимирской области создана и начала работать лицензионная комиссия, возглавляемая директором департамента ЖКХ Лидией Филипповной Смолиной. Для получения лицензии разработан перечень требований. Одно из них – сдача квалификационного экзамена. У И.В. Аванесяна и ряда других руководителей Управляющих компаний Александрова этот этап уже позади.
- Игорь Вячеславович, как прошел экзамен?
- Ничего сложного. 200 вопросов. Методом случайной выборки предлагается ответить на 100 из них. Проходной балл – 86 правильных ответов. Вопросы касаются всех сфер деятельности ЖКХ - от технической, до организационно-правовой. Есть в области и не сдавшие экзамен с первого раза, есть и ответившие правильно на все сто вопросов.
После получения квалификационного аттестата подготовили и сдали в комиссию полный пакет требуемых документов. Ждем результатов.
- То есть получение лицензии Вам не показалось сложным делом?
- Думаю, что процедура не представляет особой сложности для всех честно работающих компаний. Требования к получению членства в саморегулируемой организации ЖКХ, допуск которой у нас имеется в настоящее время, были сложнее. Там были жесткие требования к наличию техники, квалификации персонала, руководителя и специалистов.
При лицензировании сложнее разве что одно требование – раскрытие информации о своей деятельности на сайте Реформа ЖКХ. Очень интересный сайт. На него может зайти любой собственник и найти там Александровский район, свою улицу, свой дом. Размещены на сайте все планы работ на текущий год, отчеты по договорам управления, бухгалтерия по предприятию и по отдельному дому, конструктивные особенности дома, год постройки, общая площадь дома, мест общего пользования, состояние крыши, подвала, какие ремонты и когда производились, какие планируется произвести и т.д. Полнота раскрытия информации серьезно проверяется и является одним из главных условий лицензирования. Кстати, по рейтингу 2013 года наше предприятие по этому показателю заняло первое место в Александровском районе и пятое в области (из 176 управляющих компаний).
- Вы сказали: получить лицензию несложно для честно работающих компаний. В нашем городе у кого-то возникают проблемы?
- Я считаю, что в Александрове сложился неплохой конкурентоспособный рынок обслуживающих компаний. У нас их около 10. Большинство, насколько я знаю, экзамены сдали, часть сдали и документы в лицензионную комиссию. Даже если вдруг у нас какая-то компания не получит лицензию, у собственников всегда есть реальный выбор и они могут перейти другую компанию. У нас в городе есть ряд «диких» домов, которые никем не обслуживаются и ничего не хотят. Среди таких домов много двухэтажных 4-квартирных, которые привыкли жить сами по себе, вскладчину делают ремонты и всем довольны.
В ряде районов области (например, Селиваново, Киржач) с выбором управляющей компании возникла серьезная проблема. Она единственная в городе и альтернативы ей нет. А если останется без лицензии и лишится права обслуживать дома? Есть такие районы, где УК несколько, но ни одна не подала заявки на лицензирование. Кто с 1 мая будет обслуживать дома – непонятно. У нас, таких проблем не возникает, что для собственника плюс.
Пока неизвестно как будет решаться вопрос лицензирования ТСЖ. Председатели их экзаменов не сдают, лицензию не получают. Какое решение по ним будет принято, не знаю. Но время показывает, что далеко не каждое ТСЖ оправдывает надежды жителей. В настоящее время часть ТСЖ стали уходить под управляющие компании: или юридически остаются товариществом, но заключают договор на обслуживание с УК, а то и вообще закрываются и переходят под ее обслуживание. Причина в том, думаю, что многие ТСЖ подходят к этой форме работы формально и безответственно. Домом занимается один человек – председатель, на которого завязана вся работа. Как правило, это пенсионер, у которого возникают проблемы со здоровьем и т.д. И заменить его некем. Есть, конечно, сильные ТСЖ, но в основном, управления в них непрофессионально, а значит, дома со временем приходят в негодность. ТСЖ – дело сложное. Оно работает эффективно в том случае, если основной состав дома участвует в работе. К сожалению, высокое сознание жителей дома - это редкость.
- Для чего, по вашему мнению, нужно лицензирование?
- Делается это, думаю, не для того, чтобы часть УК не допустить к работе. Но лицензию по новому закону всегда можно решением суда отозвать и запретить предприятию работать на этом рынке. Можно запретить обслуживать один конкретный дом, если из него за год поступило две обоснованные и не исправленные компанией в определенный срок жалобы. У общего собрания жителей этого дома есть 2 месяца для того, чтобы принять решение, кто их будет обслуживать – или другая, или эта же компания. Если таких домов у компании будет 15% от общей численности обслуживаемых домов, тогда лицензионная комиссии опять же через суд, может лишить такую УК лицензии на все дома. И жителям вместе с муниципалитетом придется выбирать новую УК.
То есть на сегодня лицензирование – это мера для дальнейшего урегулирования рынка. До сих пор рычагов воздействия на УК у власти не было. Штрафы, да, но их можно платить и продолжать спокойно собирать деньги. Лишить права заниматься этой деятельностью ни у кого не было. Сейчас над управляющей компанией создается некий государственный контроль. И это плюс для жителей.
Давайте вспомним ООО УК АДЖУ, которое два месяца качало деньги с жителей города, и испарились в неизвестном направлении, оставив более 7 млн. руб. задолженности, которые до сих пор ищут, но вряд ли найдут. С введением лицензирования у управляющей компании желания работать так грубо и нечестно, уже не появится. Тем более на нашем рынке, где мы всех знаем и представляем, кто на что способен. По моему мнению, основные УК в Александрове работают довольно открыто и честно. Лицензия же даст определенную гарантию того, что не придет на наш рынок кто-то чужой и не скажет, что будет обслуживать весь жилой фонд за три рубля, и к нему пойдут любители халявы, каких много. Через год, набрав деньги и ничего не сделав, эта компания пропадет, и мы опять будем хвататься за голову. Мы это проходили, когда получили от АДЖУ дома с залитыми фекалиями подвалами, текущими крышами и т.д.
То есть лицензирование в моем понимании - это заградительный заслон для нечестных компаний.
- Некоторые эксперты считают, что исключение домов за два нарушения из реестра – чрезмерная мера, может использоваться, как элемент передела рынка, приведет к рейдерству.
- Чтобы осуществить такое, нужно, чтобы лицензионная комиссия вместе с ГЖИ объединились против какой-то УК ради другой. Но всегда есть контрмеры. Любое решение лицензионной комиссии, равно как и другого надзорного органа, можно обжаловать в суде. Где-то, может, такие ситуации и могут возникнуть, но в Александрове вряд ли – нам нет резона идти на передел рынка, на такие серьезные нарушения, как захват предприятия. У нас жилой фонд города всего около 1 млн. кв.м., да и рынок УК сложился хороший. Происходило создание и становление рынка обслуживания многоквартирных жилых домов в Александрове непросто и не по велению власти, а вопреки ей. В начале этого пути нас никто всерьез не воспринимал, упор власть делала на АДЖУ. Когда эта компания разрушилась, прибежали к нам – срочно забирайте дома.
Сейчас отношение с районной властью да и с отделом ЖКХ города в вопросах обслуживания многоквартирных домов у нас несравнимо лучше. Легче стало достучаться до власти, попросить о помощи, созвать комиссию. Есть понимание того, что дело у нас общее. И мы всегда достигаем взаимопонимания и решаем вопросы. И этот факт тоже дает определенные гарантии того, что серьезных потрясений на этом рынке не должно быть.
- Еще одно опасение - массовые отказы УК от обслуживания домов, которые находятся в плохом состоянии...
- Есть такое мнение, есть даже у некоторых задумки прекратить обслуживание ряда таких домов. Но связано это даже не с тем, насколько плох или хорош дом, а с тем, насколько жители такого дома готовы содержать свой дом. На обслуживание одного может быть достаточно 12 руб. с кв. м, другому не хватит и 20 руб. Проблем нет там, где жители готовы собирать деньги дополнительно на то, чтобы привести дом в порядок. До введения капремонта у нас было очень много домов, которые это делали. И мы капитально отремонтировали за дополнительную плату две кровли, регулярно меняли стояки, инженерное оборудование в подвалах, устанавливали пластиковые окна в подъездах, асфальтировали придомовые территории, идя даже на рассрочку платежей. С организацией этой работы хорошо помогали некоторые депутаты. Но есть дома, которые на это не шли – платим за обслуживание и этого достаточно. Для таких, кстати, в первую очередь нужен закон, обязывающий платить за капремонт. Но он сыроват и слишком мало времени было дано для подготовки к нему.
Сегодня законодательство позволяет перейти домам на собственные накопления средств через управляющие компании и делать капремонт на собственное усмотрение. Но есть и такие дома, которым выгоднее котловой метод.
- Есть мнение, что закон позволяет ресурсоснабжающим предприятиям банкротить неугодные УК.
- В законе говорится о том, что все коммунальные платежи должна собирать УК, а не ресурсоснабжающие предприятия. В Александрове этого нет и аферистам мы не интересны. Вариант, при котором Управляющая компания создается и исчезает вместе с деньгами – это про те компании, где аккумулируются все коммунальные платежи. Когда вся эта огромная сумма идет на счета управляющей компании, она действительно становится лакомым кусочкам. Мы же работаем по альтернативному варианту – общим собранием собственников принимается решение, которое отражается в договорах, о том, что жители платят коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям Решение. Закон этот вариант допускает.
- Игорь Вячеславович, расскажите о вашей компании?
- В настоящее время по договорам управления мы обслуживаем 66 многоквартирных жилых домов, 262 тысячи кв.м. площади. Всего в Александрове около 1 млн. кв. м жилья в многоквартирных жилых домах. Значит, наша доля – около 25%. Фонд разный – от 1959 года застройки до 2014.
УК Алдега начала обслуживать дома, когда еще работал МП «Жилтрест» - в 2006 г. То есть это самая старая управляющая компания города. Но она была поначалу подразделением строительной компании «Алдега». Когда было принято решение брать на обслуживание все дома и их стало много, создали отдельное предприятие. В 2011 году произошло выделение выросшего участка жилищно-коммунальной службы из состава строительной компании и к СК «Алдега» мы имеем сейчас косвенное отношение. Теперь мы - ООО Жилищно-коммунальная служба «Алдега».
На сегодняшний день мы полностью обеспечены своей техникой. У нас есть вышка на базе автомобиля, трактора, грузовики, легковые автомобили аварийных служб. Сейчас покупаем еще один маленький грузовичок. Работники у нас все свои, то есть методом подряда нам работать уже не приходится. Полностью укомплектован штат сантехников, электриков. Есть бригада, занимающаяся ремонтом подъездов, бригада ремонта кровель. Укомплектован штат ИТР, паспортный стол. Практически на всех домах есть дворники, уборщики. Сил у нас хватает уже и на обслуживание ряда детских садов и школ по сантехнике, которое начали с 1 января этого года по договору с администрациями. Увеличивается и количество обслуживаемых домов, как новостроек, так и из вторичного жилья. Свое отношение к УК жители выразили тем, что от нас самостоятельно не ушел ни один дом
- То есть Вы можете сказать, что у вас нет проблем?
- Проблем полно. Есть такие, которые мы не можем решить сами, но ответственность за все лежит на нас. Это бесхозные сети, канализация, которая затапливает наши подвалы; АКС со своей подачей низкого давления по теплу или некачественной горячей воды. По-прежнему остро стоит вопрос по расходованию электроэнергии, воды на общедомовые нужды.
Здесь просто хотелось бы дать несколько советов жителям. Если все жители дома четко снимают показания индивидуальных приборов учета – расходы на ОДН минимальны. Основные проблемы по ОДН на воду – это безучетное потребление (прописан один человек – живут 10) и не сообщение показаний приборов учета. Показания счетчика надо подавать с 23 по 26 число ежемесячно. Не дал показания – весь расход ложится на ОДН. У нас есть дом, в котором ОДН получился больше чем основное потребление воды в квартирах. Взяли реестр из Водоканала – оказалось, что из 78 квартир, оборудованных индивидуальными счетчиками, жители 42 не сообщили показания. Вся разница и была отнесена к ОДН.
Также и со светом – если электроэнергию не воруют, если вовремя сообщают показания счетчика – расход на ОДН небольшой. Найти тех, кто ворует электроэнергию, мы не можем, если счетчики находятся в квартирах. Жителям таких домов необходимо принимать решение о выносе их на лестничную клетку.
И особенно трудно решаемая проблема – слабая обратная связь с населением. Если жители чем-то недовольны, они предпочитают говорить об этом на кухнях, заявлений (телефонных, письменных, по электронной почте, на сайт в Интернете) поступает очень мало. Мы, говорят, 2 недели не видели уборщицу. Меры мы тут же приняли. Но возникает вопрос, почему заявили только через 2 недели. Мы же не можем сами увидеть каждую мелочь, в каждом доме.
Второй вариант – житель жалуется Президенту, даже не позвонив нам. В новогодние праздники мне звонит дежурный МЧС – у тебя там авария, воды нет. Как выяснилось, вода была перекрыта в подъезде на 20 минут, пока устраняли небольшую утечку. За эти 20 минут люди дозвонились по горячей линии Президента, оттуда позвонили в область, из области нам. Это вместо того, чтобы просто позвонить диспетчеру и узнать, в чем дело.
Распространенное заявление – управляющая компания перед нами не отчитывается. Но есть сайт, зайдя на который, можно получить всю информацию, какая только вас может заинтересовать. Не хочешь на сайт, можно прийти к нам, где на стенде вывешена полная информация о деятельности за целый год. Напиши письменное заявление и тебе по почте придет полный пакет отчетов. Отчет на общем собрании – неосуществим в принципе. Собрания сейчас практически везде проходят в заочной форме, потому что собрать очное нереально даже в выходные дни.
- Слышала – мол, у вас тариф высокий…
- У нас на каждый дом свой индивидуальный тариф в зависимости от его состояния. Выше - на обслуживание старых домов, в которые, чтобы привести их в порядок, надо вкладывать деньги. За счет других домов ремонтировать такой дом мы не можем. Но при этом стараемся все же удерживать тарифы. Для большей части домов не поднимали их уже лет пять.
- На этом мы закончим деловую часть нашей беседы. Но Вы можете воспользоваться возможностью поздравить своих коллег с праздником. Добрых слов в их адрес вы уже немало сказали по ходу разговора. Ваши пожелания?
- Не опускать рук, как бы ни было сложно работать во время глобальных перемен, которые претерпевает наше сложное коммунальное хозяйство. Верить, что мы сумеем сделать все возможное для обеспечения комфортных условий жизни для людей. Понимающих, помогающих клиентов, что для нас особенно важно. Ну и конечно здоровья, удачи в трудах, личного счастья, верных друзей и исполнения заветных желаний!
- Редакция газеты признает, что пользу, которую вы приносите обществу, трудно переоценить и присоединяется ко всему сказанному.
Вопросы задавала В.ТИХОНОВА,