УК ОБОБРАЛА ФОНД РЕМОНТА ДОМА

• 28 февраля 2013
• administrator

Жителями дома N28 по ул. Фабрика Калинина был заключен договор с УК ООО «Потенциал» с апреля 2010 года. Сколько было обещаний о гласности и отчетности при заключении договора со стороны УК, а на деле оказалось все иначе. Инициативная группа собственников неоднократно пыталась пригласить управляющую компанию с отчетом перед собранием собственников о проделанной работе, но получала отказ от УК, грубо нарушавшей требования п. 11 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ.

Работ на доме производилось все меньше, а на все заявки жителей постоянно звучало «У вас нет денег». Совет дома затребовал лицевой счет дома, на котором был отражен долг дома в сумме 152 тыс. рублей. Проверка счета показала:
1 УК самовольно (по приказу генерального директора Новикова С.П.), не ставя в известность собственников дома, уменьшила отчисления на текущий ремонт на сумму 113 тыс.рублей (в нарушение п.8.2 договора управления, статей 43-48, статьи 156 пункт 7 ЖК РФ, п.1, ст.450 ГК РФ), уменьшив отчисления в фонд текущего ремонта дома на 1,35 руб. с кв. м площади с сентября 2011 года.

2. УК вторично снимала со счета дома денежные средства за одну и ту же услугу (работу аварийной службы по прочистке засоров канализации) на сумму более 28 тыс.руб., нарушив требования п.З Приложения N 1 «Перечень работ, входящих в плату за содержание жилья» к Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, согласно которому эти работы ведутся за счет средств на содержание дома, а не за счет фонда текущего ремонта. А по договору жители отдельной строкой оплачивали именно содержание аварийной службы в сумме 1,40 руб. с 1 кв. м. площади ежемесячно.

3. С фонда текущего ремонта дома были сняты судебные издержки УК в сумме 1,5 тыс.рублей, что не предусмотрено никаким законодательством.

4. В перечень видов обязательных платежей введена несогласованная и невыполняемая услуга «содержание мусорных контейнеров» (сверх сборов на уборку бытовых отходов).

Своими действиями управляющая компания обобрала целевой фонд ремонта дома на 142,5 тыс.рублей, фактически разрушила его и создала себе условия для невыполнения своих основных обязанностей по ремонту помещений общего пользования. Против предусмотренных договором 4 рублей отчисления снижены фактически до 1 руб. 72 копеек. А ведь еще не проведена более глубокая проверка отнесенных на лицевой счет дома затрат, наверняка имеющих приписки, ибо акты выполненных работ не подписывались у собственников помещений. Управляющая компания ошибочно считает себя и заказчиком и подрядчиком, забывая о том, что заказчиком является потребитель услуг, это собственник помещений, а подрядчик просто обязан подписать акт выполненных работ у собственника, ибо без этого работа не может считаться выполненной и не подлежит оплате (нарушен п. 2 ст. 720 ГК РФ; п. 2.3.8. Постановления Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»; ст. 37 Закона РФ от 7 февраля 1992г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»). И никакие отговорки на этот счет не могут быть приняты, так как, даже просьбы собственников показать выполненные работы для подписи их выполнения управляющая компания игнорирует. В нарушение требований закона не согласовывались с собственниками планы работ по текущему ремонту дома (их просто не было), не составлялась дефектная ведомость и приблизительная смета для согласования предварительной стоимости работ.

Управляющая компания ответила формальной отпиской только на одну претензию совета дома, отказалась решать возникшие, мягко говоря, разногласия путем переговоров (нарушив п.8.1 договора управления). Все последующие претензии к УК остались не только без ответа, но и не отписаны генеральным директором для исполнения своим сотрудникам (нарушены требования ст. 10 ФЗ N 59-ФЗ от 2.05.06 «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».

Исходя из вышеизложенного, мы сделали вывод, что управляющая компания, вследствие запутанного и неправильного ведения лицевого счета дома, искусственно создала долг, а на самом деле сама должна средства дому. Пользуясь созданной ситуацией, УК заставила собрать наличные денежные средства в сумме 24,5 тыс. рублей с жителей на покупку общедомового счетчика учета тепла, но сделала эту работу по замене счетчика некачественно, ибо он через 3,5 месяца работы вышел из строя, и собственники снова собирали денежные средства в сумме 15 тыс. рублей на исправление недоделок. Похоже, что искусственно созданный долг вводит УК в привычку: собирать «наличку» и исправлять некачественную работу за жителей дома.

Совет дома пришел к выводу, что управляющая компания не выполняет условия договора управления, не признает позицию другой стороны договора в части соблюдения прав жителей дома. Текст договора, навязанный подписавшей его части собственников, носит кабальный характер, частично противоречит Конституции РФ в части соблюдения прав человека. Многие пункты договора противоречат основным законодательным актам в области жилищно-коммунального обслуживания (ГК РФ, ЖК РФ, Постановлениям Правительства РФ), часть договора просто игнорируется.

А самое необъяснимое состоит в том, что управляющая компания ООО «Потенциал» разместила на сайте города новый проект договора управления, содержащий те же самые пункты, смысл которых исказила впоследствии при его выполнении с нашим домом. Например:

- п. 1.8 (в нашем случае требования многих законодательных актов проигнорированы);

- п.4.1.2. о самостоятельном использовании средств текущего ремонта на организацию ликвидации аварий (УК фактически искажает его смысл и использует не на ремонт сетей, а на устранение засоров канализации, что осуществляется по закону за счет средств на содержание дома);

- п.5.5 об изменении размера обязательных платежей самостоятельно (нарушая требования ЖК РФ, в одностороннем порядке, не поставив в известность собственников и нанимателей жилых помещений, УК изменяет структуру обязательных платежей, отвлекая средства фонда текущего ремонта на не согласованные услуги);

- п.5.6 договора частично противоправен, т.к. в обязательных платежах п.9 отдельно отражено оформление квитанций в сумме аж 1 рубль с квадратного метра площади (не много ли? нам это оспорить не удалось).

- п. 10.1 о решении вопросов путем переговоров (УК не идет на эффективный диалог и подписание соглашения об урегулировании разногласий);

- п. 10,2 о подписании дополнительных соглашений к договору.

П.9 договора «Плата за жилое помещение» это отдельный вопрос, он вряд ли содержит экономическое обоснование размера платежей каждой услуги, а, значит, стоимость каждого вида услуг становится непрозрачной, часто завышенной, со всеми вытекающими последствиями, когда управляющая компания злоупотребляет и использует их в своих целях. К тому же, в нашем случае управляющая компания просто кромсала данный перечень услуг и их стоимость в одностороннем порядке, используя пункт договора управления, аналогичный п.5.6, хотя речь шла не об изменении размера обязательных платежей, а об изменении их структуры и стоимости услуг по видам.

И это только беглый анализ договора с экономической точки зрения собственника.

По закону, заключая договор с собственниками, УК должна бы разделить получаемые обязательные платежи жителей на 3 части: - управление многоквартирным домом, -содержание общего имущества многоквартирного дома, - текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. В этом случае из предложенного в договоре обязательного платежа денежные средства распределились бы так: 36% - управляющей компании, 35,2% - содержание дома, 28,8% - текущий ремонт. В нашем доме, средства распределила УК так: себе 36%, на содержание дома 51,7%, на текущий ремонт 12,3%. Казалось бы - себе лишнего не взято. Хотя взято немало - с имеющегося в управлении фонда ООО «Потенциал» получает со всех управляемых домов ежемесячно на свое содержание более 300 тысяч рублей.

Фонд текущего ремонта нашего дома, по которому и составляется лицевой счет, фактически оголен. Создан «нарисованный» долг за домом, работы по содержанию общего имущества списываются с текущего ремонта, а за содержание дома УК не отчитывается, в этой части ее деятельность перед нами полностью непрозрачна, скрыта, а, значит, созданы все возможности для злоупотреблений.

В качестве положительного момента в новой редакции договора можно отметить только одно: предусмотрено подписание акта выполненных работ (п.3.2.2), согласование планов ремонта (п.4.1.1). Есть отрицательный момент - совсем не отражен порядок определения сметной стоимости работ, что в нашем случае просто кричит о завышении стоимости затрат, так как расчеты делаются не на ремонтные, а на строительно-монтажные работы. Условия договора должны, в первую очередь, соответствовать Конституции РФ, Закону РФ N 2300-1 от 7 февраля 1992г. «О защите прав потребителей», Гражданскому и Жилищному Кодексам РФ, Постановлениям Правительства и Федеральных органов РФ в области ЖКХ.

В результате того, что управляющая компания «ООО Потенциал» не хочет решать вопросы в рабочем порядке, пришлось для установления законности ее действий подключать администрации города и района, КРУ, налоговую инспекцию, прокуратуру. А что делать, если вместо сотрудничества управляющая компания усердно предлагает судиться.

Жители! Станьте бдительными! Контролируйте УК. Призываем всех собственников присоединиться к защите своих прав. Только своей активностью мы можем добиться улучшения качества содержания многих домов в городе, добьемся сокращения приписок не выполнявшихся работ, устранения непрозрачного, запутанного учета расходов по лицевым счетам дома и злоупотребления со средствами жителей. Готовы к объединению и дискуссии.

Просим уважаемую редакцию опубликовать наше письмо. Невозможно терпеть больше такую молчаливую и игнорирующую жителей позицию ООО «Потенциал».

Члены совета дома: В.И.Комарова, Т.А., Т.А.Иевлева, Г.А.Рыжова, Т.И.Цыганова, Е.Н. Горбачева.