НОВОЕ ООО «УК «АДЖУ» - ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ?
- 17 февраля 2010
- administrator
Страницы местных СМИ и, в особенности «Александровский Голос Труда», переполнены возмущениями и призывами о помощи к власть имущим в решении насущных проблем горожан в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В 2009 г. в газете были опубликованы письма и обращения весьма уважаемых в городе людей, таких как В.И.Савичев, А.Н Тювин, A.M Коржов, В.М.Штанов, Е.И. Рысцов, B.C. Ратнер и другие. К сожалению, они остаются без должного ответа а, главное, без должных мер со стороны администраций района и города. Это и просьбы помочь в решении проблемы с оплатой за освещение МОП, нормализовать работу лифтового хозяйства, принять меры к сдерживанию тарифов на все виды жилищно-коммунальных услуг. Этот перечень можно продолжать бесконечно. В ответ - либо необъяснимое молчание обеих администраций, игнорирование требований и просьб населения, доверивших на выборах им свои голоса, поверив в возможность перемены к лучшему, либо разъяснения действующего законодательства и уверения, что все по закону, но никаких рекомендаций по решению создавшихся проблем нет.
И вот на очередном занятии Школы третьего возраста состоялась презентация новой управляющей компании, основная задача которой - дать ответы на все эти наболевшие вопросы, представить свою концепцию и новизну подходов в их решении. По ходу представления новой компании сразу стали возникать вопросы и надежды на получение ответов в процессе презентации. Время шло, вопросы множились, а ответы на них повисали в воздухе.
Как может работать «по-новому» организация, созданная на базе коллектива на 99% состоящего еще из работников прежнего «Жилищного треста». Ответ налицо - по-старому! Возникает вопрос: «А зачем создавали?». Ссылки на требования нового Жилищного Кодекса и на возможность получить дополнительные деньги на капитальный ремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ безосновательны! Ведь можно же было пойти по иному пути, не разрушая, не разрывая работающий МУП на части. Провести акционирование существующего МУП «АДЖУ», т.е. сделать из МУП - ОАО, а акции продать на аукционе, тем самым сформировав круг учредителей из представителей собственников многоквартирных домов и получив дополнительный доход от продажи акций в местный бюджет.
Тогда бы учредители - владельцы акций подобрали бы и поставили во главе своего предприятия достойного руководителя и спрашивали бы с него за работу, ставили бы ему задачи и требовали их выполнения. Вопрос к администрации: почему не пошли этим путем? Ответ очевиден - кому нужно независимые от нее, то есть от власти, предприятие и его руководитель.
Сегодняшние учредители «нового» ООО «УК АДЖУ» неизвестны никому. Кто они? Каков опыт работы в коммунальном хозяйстве? Насколько успешна их деятельность в других городах? Чем они отвечают перед горожанами за качество своей работы? Есть ли у нового предприятия какое-либо имущество, кроме стола и стула, которым оно будет отвечать перед кредиторами (собственниками квартир)? А в случае накопления миллионных долгов по налогам? Уставной капитал нового ООО всего лишь 10.000 руб., а жителям домов начисляется ежемесячно более 8,5 млн.! А чем отвечать в случае неисполнения обязательств перед жителями, ресурсоснабжающими предприятиями, налоговой инспекцией?
МУП «АДЖУ» с момента своего создания накопило определенный опыт работы, одним из первых в городе пошло путем открытого диалога с собственниками жилья. Были заведены лицевые субсчета на каждый дом, чего прежде никто и никогда не делал, все было обезличено, а стало прозрачным. Были предложены и на общих собраниях выбраны старшие по домам, представляющие интересы каждого дома. По мере общения с каждым старшим проводилось его обучение основам жилищного законодательства. Начиная с августа 2008 года, все проводимые на домах работы предъявлялись старшим по домам, и их подпись на актах выполненных работ являлась непременным условием для ее оплаты и отражения на лицевом счете дома. Возникает вопрос, с чем же не справилось существующее и сегодня предприятие? Серьезных претензий к его работе со стороны основной части населения и администрации не было. По имевшимся недостаткам была разработана и планомерно выполнялась комплексная программа по их устранению. Один из недостатков - состояние и ведение субсчетов каждого дома. Закупленная программа по электронному сопровождению этой задачи нова и сыра, а поэтому в течении полугода проходила опытную эксплуатацию и доработку.
Действительно по состоянию лицевых счетов на домах есть перекосы и этому есть обоснование. Как можно провести ремонт крыш или инженерных сетей на доме, где месячный сбор составляет 30 - 40 тыс. руб., а объем требуемых работ составляет более 100 - 200 тыс. руб. Ждать, когда на лицевом счете накопятся деньги? А тут дождь, зима, сгнило 30-50 метров труб в подвале, вышли из строя задвижки, краны, вентиля, потекла крыша и т.д..
Выход был найден путем заимствования опыта передовой управляющей компании города Юрьев-Польский. Он прост и очевиден - временное отвлечение денежных средств из общей копилки средств, поступающих на расчетный счет предприятия. Таким образом, в соответствии с месячными планами работ планировались и, до создания «новой» УК, производились работы по поэтапному текущему ремонту общего имущества МКД (многоквартирный дом).
Г-жа Тихомирова умышленно исказила ставшие ей известными из неустановленного источника (наверно, одна баба в очереди на рынке сказала) суммы дебиторской задолженности МУП «АДЖУ», которые по бухгалтерскому балансу составляют более 12 млн. руб., а не названные ею 4,8 млн. руб. Таким образом, озвученные ею, но не подтвержденная никаким документом «кредиторка» в объеме 10 млн. руб. перекрывается подтвержденными цифрами бухгалтерского баланса 12 млн. руб.
Да, получить с должников своевременно не внесенную «квартплату» нелегко, но по договору с МУП «АДЖУ» Тихомирова возложила эту обязанность на свое предприятие. Так сколько же исков в суд было подготовлено? Ноль.
Отказываясь по договору подряда выполнять работы на домах, для которых МУП «АДЖУ» является управляющей организацией, г-жа Тихомирова очередной раз проявляет лукавство либо в очередной раз стоит на грани нарушения закона.
Новая ООО «УК АДЖУ» с первых дней своей работы вместо консолидации совместных усилий с МУП «АДЖУ» стала на путь конфронтации и полностью дистанцировалась от своих договорных обязанностей по содержанию домов, находящихся в управлении МУП. Отказываясь выполнять работы на домах, не перешедших под управление ООО «УК АДЖУ», г-жа Тихомирова методом принуждения заставляет эти дома перейти под управление новой УК, хотя плату за содержание имущества этих домов получает исправно на свой счет!
Коржов A.M. в своей статье приводит еще один пример нарушения требований закона - изготовление квитанций на оплату для домов, которые обслуживает МУП «АДЖУ» с платежными реквизитами ООО «УК АДЖУ». Неужели руководство ООО «УК АДЖУ» не знает, что подчиненное ему РРКЦ должно незамедлительно перечислить полученные денежные средства на расчетный счет МУП «АДЖУ», а по договору подряда, выполнить все заказываемые МУП «АДЖУ» работы по содержанию общего имущества. Так почему же собранные для МУП деньги поступают на счет ООО «УК «АДЖУ» и там оседают, а работы на домах добросовестных плательщиков не производятся. А где у РРКЦ лицензия на свершение банковских операции?
На мой вопрос: «Есть ли план конкретных инженерно-технических мероприятий по решению этой проблемы?», ответа не последовало... А если бы г-жа Тихомирова сказала, а еще лучше показала, план, в котором говорилось бы, что в первом квартале 2010 г. мы установим над подъездами столько-то датчиков «день-ночь» в таких-то домах, а в подъездах столько-то датчиков движения и антивандальных энергосберегающих светильников, в подвалах домов шунтирующие силовые диоды, что проведем замену стольких-то электросчетчиков, и все это даст в доме экономию определенного количества киловатт часов, то я поверил бы в этого руководителя и в будущее этого предприятия. Но кроме обещаний ничего не прозвучало.
К сожалению, новое ООО унаследовало все пороки старого МУПа: громоздкость, сложные бюрократические процедуры, еще более завышенную численность административно-управленческого аппарата, коррупционность исполнителей работ, высокую затратность выполняемых работ, низкий профессиональный уровень большинства работников, экономическую безграмотность.
Вопрос о наличии плана капитального ремонта общего имущества собственников МКД на текущий год г-жа Тихомирова переадресовала администрации. Хотя все технические паспорта домов и акты обследования состояния этих домов находятся в УК. Значит, администрация верстает планы капитальных ремонтов только по известному ей «принципу», без учета нормативных сроков их проведения, сроков ввода домов в эксплуатацию, мнения управляющей компании, без актов обследования и дефектных ведомостей?
Нет, деньги мы платим УК, и она обязана доводить до нашего сведения через СМИ примерный план капремонтов с указанием номеров домов, объемов и сроков их проведения. Так делается в тех муниципальных образованиях, руководители которых заботятся о народе, пример Сергиев - Посада и Москвы достоин подражания. И один из главных вопросов, возникающий у собственников, насколько им экономически выгодно сотрудничать с этой УК? Во что обходится обывателю содержание такого ООО? В чем ее конкурентные преимущества?
Приведу упрощенный расчет себестоимости услуг этой компании. Исходные данные:
1. Ежемесячный фонд оплаты всего персонала - 3 млн.руб.,
2. 50% премии - это еще 1,5 млн.руб.,
3. Единый социальный налог (теперь страховые взносы) в размере 26,3% на всю вышеприведенную сумму - еще около 1,2 млн.руб.,
4. 3лополучный НДС в размере 18 % от первых двух слагаемых - 810 тыс. руб.
Итог - содержание компании нам, как плательщикам, обходится только лишь по двум элементам затрат себестоимости (основная з/плата и налоги) в размере 6,5 млн.руб. в месяц. Максимальный сбор платежей за содержание общего имущества составляет 8,8 млн.руб.
Частное от деления 6,5/8,8 дает величину, равную 0,73 - или 73 копейки с каждого нашего рубля идут на содержание ООО УК АДЖУ.
Оставшиеся 27 копеек с каждого оплаченного нами рубля должны эффективно тратиться на содержание нашего имущества, а это 2,3 млн.руб. в месяц. Вроде бы немало, но при оплате управляющей компанией арендуемого ею имущества в размере 600 тыс. руб., содержание лифтов в размере 400 тыс.руб., общефирменных расходов (связь, Интернет, канцтовары, отопление, освещение и т.д.) в размере 300 тыс.руб. И в чистом остатке имеем всего лишь 1 млн. руб., а это сущие крохи в размере 1.2 руб. на один квадратный метр площади Вашей квартиры (общая площадь домов, находящихся в управлении ООО и МУП равна 841000м2, частное от деления 1000000/841000=1,19 руб.). Конечный итог расчета таков, из 14 руб.(дома с лифтом) или 10.86 руб.(без оного) только 1 рубль 20 копеек возвращается каждому гражданину в виде услуг ООО «УК АДЖУ».
Этот упрощенный расчет очень точен по своей экономической сути -дорого! Что делать? Выход из этой тупиковой ситуации только лишь в создании ТСЖ. Этим путем пошли самые продвинутые старшие по домам Попов Ю.А., Анисимова Л.Н. и многие другие. Проблема только лишь в одном - подбор инициативного, образованного, ответственного председателя ТСЖ. На этих домах практически решены все вопросы по оплате за освещение МОП. Все эти ТСЖ работают по упрощенной системе налогообложения, то есть без уплаты НДС и части ЕСН. Это позволяет экономить значительные средства только лишь грамотным выбором системы налогообложения и направлять их на решение насущных проблем своего дома.
Люди, не забывая о государстве, в первую очередь думают о себе и о своем имуществе, прививая своим соседям бережное отношение к своему дому! Говоря о преимуществах такой формы управления, хотел бы особо отметить, что если все-таки наша область получит средства на капитальный ремонт жилья из Фонда содействия реформирования ЖКХ, то такие ТСЖ смогут получать денежные средства непосредственно на свой расчетный счет, и по правилам этого Фонда смогут их рационально расходовать, не допуская их разбазаривания. Всю текущую информацию о порядке создания и функционирования ТСЖ можно в режиме реального времени получить на сайте www. tsj.ru.
Переходя к вопросу о постоянном росте тарифов на все виды коммунальных и жилищных услуг, хочу привести пример противозаконности приемов, которые использует ООО «УК АДЖУ» обещая работать «по-новому». Она просто проинформировала старших по домам, что с 1 февраля размер платы за содержание общего имущества будет поднят на 10,7%, якобы это прописано в их договоре, который в силу его несовершенства и противоречивости до сих пор не увидел свет в новой редакции.
В соответствии с ЖК РФ, статьи которого очень грамотно изложил г-н Савичев В.И. в одном из номеров мною уважаемой газеты, только общее собрание всех собственников может принять решение об установлении размера платы по содержанию общего имущества. Никакой подзаконный акт, в виде договора управления разработанного для себя и под себя УК, не вправе заменить законодательные акты общегосударственной значимости. Установление новой платы с 1 февраля незаконно, и в процессе прокурорской проверки подлежит отмене, так как устанавливается сроком на год, тем более что в соответствии с тем же ЖК РФ, независимо от даты своего образования, УК обязано в течение 1-го квартала провести отчет о проделанной работе на каждом доме на общих собраниях собственников и там поставить вопрос об изменении платы за содержание общего имущества. Сколько проведено собраний? Каков объем работ и где выполнен по текущему ремонту общего имущества собственников? Где акты выполненных работ?
Надеюсь увидеть реакцию администрации района, города и учредителей этого ООО «УК АДЖУ» на изложенные факты и получить исчерпывающие ответы (прошу не путать с отпиской). Что же нового дало горожанину создание «нового» ООО УК АДЖУ?
Н. ВАСИЛЬЕВ,
ветеран труда,