КАК ТСЖ МОЖЕТ УМЕНЬШИТЬ СВОИ РАСХОДЫ

• 10 марта 2010
• administrator

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями. Это говорит о том, что ТСЖ является организацией, не имеющей в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющей полученную прибыль между участниками. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей: совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ Товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Одним из основных условий предоставления общего имущества в аренду является не нарушение права и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как поступить Товариществу собственников жилья, имеющему свободные для передачи в аренду площади в общем имуществе дома, чтобы ощутить реальное финансовое подспорье, быть в ладу с налоговыми органами, всеми действиями соответствовать законодательству.

Более внимательно рассмотрим требования Жилищного Кодекса РФ, касающиеся этой проблемы.

Одна из основных задач, которую ставит перед собою ТСЖ, – это организация управления многоквартирным домом. Для этого Товарищество заключает договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества, а также либо заключает со специализированными жилищно-коммунальными и ремонтно-строительными организациями договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, либо организует проведение этих работ самостоятельно.

Для проведения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества необходимы денежные средства. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников.
В настоящей статье мы не станем рассматривать такие источники финансирования, как субсидии и платежи членов ТСЖ. Рассмотрим вопрос поступления средств в ТСЖ от его хозяйственной деятельности. Законодательство РФ регламентирует хозяйственную деятельность ТСЖ. Статьей 152 Жилищного Кодекса РФ установлен следующий перечень видов хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

Напомним, что согласно той же 152 статье ЖК РФ решение о хозяйственной деятельности принимает общее собрания членов Товарищества собственников жилья. Собрание должно также принять решение о направлении дохода от хозяйственной деятельности Товарищества на оплату общих расходов или в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Из перечисленного видно, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности является сдача общего имущества в аренду.

Решение о передачи свободных площадей в аренду принимает общее собрание ТСЖ. Оно же обязано определить, какие площади и кому именно Товарищество готово предоставить в наем, установить сроки аренды, условия, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, установить арендную плату.

Существует и такая практика, не противоречащая закону, когда Общее собрание принимает решение о делегировании права на сдачу в аренду свободных площадей Правлению ТСЖ. Ему же Собрание поручает регулировать ставки аренды, сроки, и под какие виды деятельности передаются в аренду площади. Естественно, что весьма важным является выполнение такого условия: хозяйственная деятельность ТСЖ не должна доставлять каких-либо неудобств или ущемления прав и свобод остальных собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество заказывает у юриста составление договора аренды. Юрист разрабатывает договор с учетом рекомендаций и ограничений по видам деятельности, которые были приняты на Общем собрании или Правлении ТСЖ (если Собрание поручило решение этого вопроса Правлению). В будущем разработанный специалистом Договор может быть использован как типовой для иных арендаторов в этом ТСЖ.

Теперь о сроках, на который заключается договор. Если договор аренды долгосрочный, то его придется зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Дело это хлопотное и долгое, поэтому многие Товарищества стараются заключать договоры аренды на неопределенный срок до одного года, например, на 11 месяцев. Затем перезаключают договоры на новые и новые сроки. Такая хитрость позволит избежать необходимости регистрировать договор и фактически предоставлять помещения на достаточно продолжительные сроки.

Опыт показывает, что целесообразно за Товариществом в договоре аренды предусмотреть право расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе Товарищества с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет регулировать арендные ставки в зависимости от ее величины на рынке и не тратить время на оформление документов.

Не мелочи
Практика показывает, что в многоквартирном доме всегда находится кто либо из собственников, кто останется не доволен решением Собрания ТСЖ о передаче свободных площадей в краткосрочную аренду. С целью обезопасить как арендатора, так и Правление ТСЖ от дополнительных хлопот, судебных разбирательств, следует помнить, что решение о передаче в аренду площадей может принять Общее собрание ТСЖ. Рекомендуется отразить такое решение Собрания в Протоколе, а Правлению, при составлении Договора аренды, ссылаться на такой протокол. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.

Бухгалтерии ТСЖ следует правильно учитывать доходы от аренды и своевременно платить с них налоги. Следует помнить, что с полученной суммы требуется оплатить НДС и налог на прибыль.

Под свободными площадями, которые ТСЖ могло бы передавать в аренду, подразумевается, как нежилые помещения, так и площади на фасаде жилого здания под размещение рекламных вывесок, установки кондиционеров и телевизионных антенн.

Р. КОНУШАНОВ,
зам. руководителя правового центра юридической помощи.